财政部


中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

1995年1月27日，财政部

第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。
第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额＝增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％
土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
第十一条 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。
条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。
第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定进行处理。
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。
第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。
第二十二条 本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。
第二十三条 本细则自发布之日起施行。
第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。


江苏省南通市人民政府办公室


市政府办公室关于转发市财政局市农办《南通市农业保险试点政府巨灾风险准备金管理试行办法》的通知

通政办发〔2009〕74号


各县（市）、区人民政府，市经济技术开发区管委会，市各有关部门和单位：

　　市财政局、市农办拟订的《南通市农业保险试点政府巨灾风险准备金管理试行办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。

　　二○○九年四月十三日

南通市农业保险试点政府巨灾风险准备金管理试行办法

（市财政局、市农办 2009年1月）

　　第一条 为增强我市农业抗御风险能力，有效分摊农业保险试点过程中的区域性巨灾风险，依据《江苏省农业保险试点政府巨灾风险准备金管理办法（试行）》（苏财外金〔2008〕49号），结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 南通市行政区域范围内农业保险试点政府巨灾风险准备金的筹集、使用和管理，适用本办法。

　　本办法所称农业保险试点政府巨灾风险准备金（以下简称政府巨灾风险准备金），是指各地在开展水稻、小麦、油菜、玉米（以下简称主要种植业参保品种）保险试点过程中，为抵御因区域性重大自然灾害引起的政府超赔风险，市、县两级政府通过本级财政预算安排、统筹部分保费收入、省级财政补助等渠道筹集建立的巨灾风险准备金。

　　主要种植业参保品种以外的其他农业保险品种暂不纳入政府巨灾风险准备金统筹和管理范围。

　　第三条 政府巨灾风险准备金用于在联办共保模式下由政府承担赔付责任的保费收入发生的超赔支出。

　　联办共保模式下由保险经办机构承担赔付责任的保费收入部分，或保险经办机构实行自营模式的保费收入，其风险分摊由保险经办机构通过市场渠道自行解决，不纳入巨灾风险准备金统筹和管理范围。

　　第四条 市、县级政府巨灾风险准备金分别由本级政府财政部门负责管理，实行专户存储、专项核算、滚动积累、定向使用。

　　第五条 市级政府巨灾风险准备金的主要资金来源：

　　（一）各县（市）、区级政府按当年主要种植业保费收入总额的10%上缴的部分；

　　（二）市财政按各县（市）、区向市财政实际上缴保费收入的50%安排预算；

　　（三）在各县（市）、区保费上缴和市财政预算安排到位的前提下，由省财政按市财政预算安排资金进行等额补助；

　　（四）可以用于市政府巨灾风险准备金的其他资金。

　　第六条 县级政府巨灾风险准备金的主要资金来源：

　　（一）本级财政预算安排。各县（市）、区财政预算按照本地当年保费实际发生额（即当年主要种植业保费收入总额，包括各级财政补贴部分及农户自缴部分，下同）的5-10%安排；

　　（二）上级财政的保费奖励；

　　（三）县级政府保费收入当年的结余（指当年保费收入减当年赔付支出的结余）；

　　（四）县级政府管理的农业保险基金滚存结余；

　　（五）可以用于县级政府巨灾风险准备金的其他资金。

　　第七条 政府巨灾风险准备金筹集实行封顶控制。

　　（一）市级政府巨灾风险准备金的封顶控制。本市区域内连续几年未发生巨灾，市级政府巨灾风险准备金累积总额达到全市当年主要种植业品种保费收入总额的2倍时，市级政府巨灾风险准备金即停止累积，县（市）、区政府不再上缴保费，市级财政不再配套。

　　（二）县级政府巨灾风险准备金的封顶控制。本县（市）、区连续几年未发生巨灾，本级政府巨灾风险准备金累积总额达到本县（市）、区当年主要种植业品种保费收入总额的4倍时，本级财政停止对本级政府巨灾风险准备金的预算安排，但县（市）、区政府当年保费收入结余部分仍应滚存进入本级政府巨灾风险准备金。

　　第八条 市级政府巨灾风险准备金主用于各县（市）、区政府超赔支出，根据灾害程度及超赔情况，实行市级巨灾风险准备金与超赔县（市）、区政府巨灾风险准备金共同分担的原则。

　　（一）县级政府因巨灾当年政府保费收入发生超赔，但县级政府巨灾风险准备金未发生超赔时，市级政府巨灾风险准备金负担当年超赔部分的20%，其余80%部分由县级政府巨灾风险准备金负责赔付。

　　（二）县级政府因巨灾当年保费收入发生超赔，并且县级政府巨灾风险准备金也发生超赔时，按下列情况分担：

　　1．巨灾超赔额在该县（市）、区当年政府保费收入50%以下（含）的，市、县级政府巨灾风险准备金各负担50%；

　　2．巨灾超赔额在该县（市）、区当年政府保费收入50%以上、100%以下（含）的，其超过50%的部分，市级政府巨灾风险准备金负担超赔部分的70%，县级政府巨灾风险准备金负担30%；

　　3．巨灾超赔额在该县（市）、区当年政府保费收入100%以上、200%以下（含）的，其超过100%部分，市级政府巨灾准备金负担超赔部分的80%，县级政府巨灾风险准备金负担20%；

　　4．当巨灾超赔额超过该县（市）、区当年政府保费收入的200%时，其超过200%部分，全部由市级政府巨灾风险准备金负担。

　　第九条 县（市）、区在区域范围内发生较大自然灾害，当年本县（市）、区政府主要种植业保费收入发生超赔时，经本级政府批准，可动用本级政府巨灾风险准备金。

　　同时符合以下条件时，县级政府可申请动用市级政府巨灾风险准备金：

　　（一）县（市）、区政府已按规定向市财政缴纳保费收入，无拖欠；

　　（二）县（市）、区区域范围内主要种植业参保品种发生巨灾，本级政府当年保费收入出现超赔；

　　（三）县（市）、区政府按要求建立了县级政府巨灾风险准备金；

　　（四）主要种植业保险赔付方案已报经市相关部门审核确认。

　　第十条 县级政府申请使用市级政府巨灾风险准备金应提供以下材料：

　　（一）本县（市）、区区域范围内受灾情况及勘查定损结果；

　　（二）县（市）、区本级政府巨灾风险准备金专户资金状况；

　　（三）经相关部门核定的赔付方案。

　　第十一条 当市级政府巨灾风险准备金发生超赔时，根据《江苏省农业保险试点政府巨灾风险准备金管理办法（试行）》规定，申请动用省级政府巨灾风险准备金，争取省财政补助。

　　第十二条 市农业保险试点工作领导小组办公室负责组织灾害现场勘查和相关资料的审核，建立由农业、气象、保险经办机构等部门专家组成的核查定损组，按以下程序开展相关工作：

　　（一）县（市）、区发生区域性巨灾后，及时向市农业保险试点工作领导小组办公室报告，市核查定损组在收到报告后2日内，赴相关县（市）、区进行实地勘查，形成灾害损失范围、损失程度的勘查评估报告。

　　（二）在收到县（市）、区政府申请使用市级政府巨灾风险准备金相关材料后，市农业保险试点工作领导小组办公室组织受灾情况和赔付方案的抽查，按照抽查结果和市核查定损组的勘查评估报告，确定是否符合动用市级政府巨灾风险准备金的条件。

　　（三）市财政部门对县（市）、区政府巨灾风险准备金专户资金状况进行核查。

　　（四）由市农业保险试点工作领导小组办公室出具报告，提出动用市级政府巨灾风险准备金方案，报市政府批准后，由市财政局负责将市级应承担的赔付资金拨付到对应的县级政府巨灾风险准备金专户。

　　第十三条 县（市）、区政府财政部门应在每年5月底前将上年度投保的小麦、油菜保费总收入的10%上缴至市财政巨灾风险准备金专户，在每年10月底前将本年度投保的水稻、玉米等品种保费总收入的10%上缴至市财政的政府巨灾风险准备金专户。市财政收到各县（市）、区财政上缴资金后，在15日内将市本级财政应安排的政府巨灾风险准备金划入专户，并向省财政厅提出补助申请。

　　第十四条 市、县级政府财政部门应及时编制政府巨灾风险准备金年度使用情况表，于年度终了后1个月内上报省财政厅，并及时向财政厅报告存在问题。

　　第十五条 政府巨灾风险准备金结余只能用于购买国债或银行定期存款，不得用于股票、基金、房地产等风险投资。政府巨灾风险准备金的利息收入及投资收入应全额充实政府巨灾风险准备金。

　　第十六条 市财政部门定期对政府巨灾风险准备金筹集和使用情况进行检查。对未按规定管理和使用政府巨灾风险准备金的，依据国务院《财政违法行为处罚处分条例》等法规及其他相关规定进行处理；构成犯罪的，移送司法机关处理。

　　第十七条 本办法自2009年3月1日起施行。