在一些离婚案件中,不同程度地存在着当事人企图通过法院裁判文书的形式使小产权房得到合法确认的情形。小产权房问题成因复杂、数量庞大、涉及利益面广又较为敏感，国家有关部门虽三令五申禁止开发但仍未完全阻止其蔓延。小产权房对农村土地的侵蚀和对农民根本利益的危害本文在所不论，在当前各省广泛开展土地确权登记的背景下，结合司法实践，本文重点探讨离婚纠纷中小产权房应如何处理的问题。

　　一、问题的提出

　　“小产权房”这一称谓并非法律术语，它是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。根据我国土地管理法和有关政策，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。

　　《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，小产权房的转让目前无法得到法律的认可，但因各种原因小产权房渐成规模已成为不争的事实。我国城镇化进程仍在快速推进，且正在进行新一轮的土地确权登记，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第28条赋予了法院法律文书导致物权变动的效力，所以法院如何处理离婚纠纷中小产权房的分割问题不容忽视。

　　二、小产权房应如何处理

　　案例：A与B皆为城镇户口，二人在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产购买某村村民C位于自家宅基地的小产权房一处，并与C签订了房屋买卖协议，后A与B夫妻感情破裂，对于小产权房的分割无法达成协议，遂诉至法院要求离婚。对于本案中小产权房如何分割的问题，主要有以下几种观点：

　　第一种观点认为，虽然案例中的夫妻并未取得房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第21条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。为避免当事人的权益处于不确定的状态，应当根据案件实际情况，判决由一方当事人使用，并由使用的一方给予另一方适当的补偿。

　　第二种观点认为，现行法律及政策的精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动，其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护耕地。而在离婚纠纷中，对于共有财产的分割，并不会产生市场流通的后果，所以对于涉案房屋应当按照共同财产的分割原则进行分割。根据《物权法》第31条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。故即使法院对房屋进行了分割，因无法进行登记，涉案小产权房也无法进入市场流通。

　　第三种观点认为，因国家土地管理法和相关政策禁止小产权房买卖，虽然案例中的夫妻与C签订了房屋买卖协议，但该协议因违反法律和国家政策的禁止性规定而无效，A与B并未取得房屋的所有权，故对案例中的小产权房应不予处理。

　　笔者赞同第三种观点。首先，虽然《婚姻法解释二》第21条对于尚未取得所有权的房屋应如何处理作出了规定，但该规定是建立在争议房屋有合法来源基础上的，案例中夫妻二人与C签订的房屋买卖协议因违反法律规定而无效，A与B并不具有房屋的所有权，故判决由夫妻一方使用显然不当。其次，如果法院对涉案小产权房进行分割，以裁判文书的形式确认夫妻一方对于小产权房的所有权，势必会干扰国家对农村土地的管理，引起新的纠纷甚至是新一轮离婚潮。正确的做法应是应宣告买卖协议无效，对小产权房不予分割。如此不仅能与法律规定以及国家政策保持一致，还能以案例的形式进行法律宣传，起到在一定程度上禁止小产房买卖的效果。

　　三、区别对待：以不予分割为原则

　　对于小产权房，因为产生原因不同，其表现形式也复杂多样，有建在农民宅基地上的，也有因旧村改造、拆迁安置而产生的；有因购房协议得到的，也有因赠与、继承得到的等等。

　　有文章指出，因旧村改造、拆迁安置而建成的小产权楼房因不是建设在农民个人宅基地上，而是建在村集体土地上的，所以此种类型的小产权楼房在当事人双方平等自愿签订房屋买卖协议且基层村组织同意的情况下，可以认定为有效。笔者认为，此观点有待商榷。因为小产权房的本质特征在于其所占用的集体土地不得转让，小产权房不得进入房屋买卖市场自由流通，而并非建设于宅基地还是集体用地上，况且宅基地本身就属于农民集体所有。如果认定合法则有可能形成开发商先建设楼盘，再通过本村村民向外销售小产权楼房的情形，扰乱国家对土地的管理秩序。

　　在国家尚未出台关于小产权房处理政策的前提下，法院在审理离婚纠纷中涉及小产权房分割时，应根据案件的不同情况，以不予分割为原则，在有充分证据证明小产权房确为夫妻共同财产时再行分割。例如：对于因继承而获得的小产权房，属于夫妻共同财产的，因具有合法来源，法院应依法予以分割；对于因受赠与而获得的小产权房，应严格审查赠与合同的效力，如果表面为赠与实为买卖的赠与合同应依法宣告无效。

　　（作者单位:山东省菏泽市中级人民法院民三庭）
内蒙古自治区人民政府办公厅


内蒙古自治区天然草原植被恢复建设与保护项目管理办法（试行）

颁布日期：2001-7-13
实施日期：2001-7-13
颁布单位：内蒙古自治区人民政府办公厅
内容分类：城建环保
文号：内政办发(2001)26号

第一条 为使天然草原植被恢复建设与保护项目的管理做到科学化、规范化，根据国家和自治区关于生态建设工程项目的有关规定，特制定本办法。
第二条 天然草原植被恢复建设与保护项目是以恢复和保护天然草原，维护草原生态平衡，改善内蒙古自治区草原生态环境和草原畜牧业基本生产条件为重点，依靠高新科技，运用生物、工程、管理等综合措施有效遏制天然草原的退化，提高和恢复天然草原植被及其生态功能，最终达到恢复和保护草原生态环境，保障草原畜牧业持续发展和西部大开发战略目标的实现。
第三条 天然草原植被恢复建设与保护项目建设程序分为前期准备、申报审批、项目实施、竣工验收和运行管护五个阶段。并按照项目管理程序，自下而上申请，自上而下审批。
第四条 天然草原植被恢复建设与保护项目建设应遵循以下原则：
（一）统筹规划，全面保护，重点建设，防止对天然草原新的破坏。突出生态效益，兼顾经济、社会效益的协调统一。
（二）因地制宜，分类指导，采取不同的保护措施和治理模式，以建促保，保健并举。
（三）依靠科技进步，遵循生态环境建设基本规律，按照相对集中，先易后难，突出重点，连片治理的原则，采取综合治理措施。
（四）建立健全草原畜牧业科研机构参与机制，以技术入股，技术依托，科技咨询等多种形式参与保护和建设，增加项目建设的科技含量。
第五条 天然草原植被恢复建设与保护项目实行“国家投入为主、地方配套及群众自筹为辅”的投入原则，鼓励农牧民群众以投资投劳方式积极参与建设。
第六条 自治区畜牧业厅负责全区天然草原植被恢复建设与保护项目的宏观指导和监督工作，盟市畜牧业行政主管部门负责本区域内项目的指导和监督。旗（县）畜牧业行政主管部门负责项目的组织和实施。
第七条 项目立项的基本条件：
（一）优先安排天然草原生态脆弱区、天然草原重点“三化”区、具有区域草原生态环境代表性和水土流失严重区；珍稀动植物生态环境极需改善区、生物多样性指数下降区域。
（二）已落实草原承包责任制，草原技术服务体系较健全。
（三）地方领导重视，农牧民有投资保护建设草原的积极性。
（四）有适合草原生态治理工程的高新综合技术及治理模式。
第八条 项目审批原则：
（一）项目建设对全区天然草原或区域范围内生态环境治理具有示范作用。
（二）满足立项的基本要求。
（三）符合自治区天然草原植被恢复建设总体规划布局。
（四）具有草原建设高新示范作用，技术路线及其模式的可操作性强。
（五）保护措施完备。
（六）配套资金落实。
（七）生态、社会、经济效益明显。
第九条 项目审批：
（一）项目建议书、可行性研究报告及建设方案由农业部进行审查、审批。
（二）项目可研审批后，项目承担单位按批复组织编制项目初步设计或实施方案，由自治区畜牧业厅审批初步设计或实施方案，并上报农业部备案。其内容包括：项目建设地点、主要建设内容及规模、确定的治理模式、工程施工设计、主要设备类型、项目总概算、年度实施计划等。
第十条 项目实施单位按本管理办法及工程质量标准要求实施建设。
第十一条 项目工程建设要推行监理制和招投标制。对项目建设主要的设备、物资实行政府采购。
第十二条 项目建设单位应严格按照批准的建设方案（或施工设计）及其它批复文件进行施工建设，不得擅自调整建设内容。因特殊情况确需调整内容，必须按程序逐级上报农业部批复后，方可实施。对违反建设程序和审批权限，擅自变更建设内容、投资规模、建设标准的项目，将视情况调整或停止安排投资。
第十三条 项目实施单位要严格执行项目报表和项目总结制度，加强对项目中间环节和过程的管理，确保工程质量和项目目标的实现。做好项目执行情况报表。７月１５日前报半年报告，下一年１月１５日报全年项目执行情况表。
第十四条 项目实施地要建立健全项目建设档案。内容主要有：
（一）项目建议书、可行性研究报告、上报文件、项目批复、实施方案和有关管理办法及工程质量标准等。
（二）项目阶段性总结、设计方案图纸、图片、声像材料。
（三）项目审批报告、财务报告、技术报告、统计资料。
（四）项目年度总结报告、竣工验收报告等。
第十五条 凡按批准的设计或实施方案所规定的内容、规模和时限建成，符合验收标准的，必须及时按程序组织竣工验收。到验收时限并已具备竣工验收条件的项目，必须在三个月内办理验收手续。同时办理固定资产移交手续。如验收期限已到，但进行验收确有困难的项目，由旗县畜牧行政主管部门逐级报经农业部批准后，可适当延长期限。
第十六条 项目竣工验收的主要内容及标准：
（一）验收内容。项目建设任务、指标及主要生态、经济成效；工程建设质量情况；资金到位及使用情况；各项管护措施落实情况；整体治理模式运转情况及相关文档管理情况。
（二）验收标准。完成项目批复的各项建设指标；工程建设质量达到设计要求和标准；资金足额到位，使用符合规定；生态环境治理效果明显；管护措施落实，治理模式正常运转。
第十七条 项目区要严格执行封育和禁牧、休牧制度，确保项目区草原植被的恢复，巩固项目建设的成果。
第十八条 项目验收后，项目旗县畜牧行政主管部门要将草原管护责任落实到户。草原监理部门要加大执法力度，依法保护建设成果。
第十九条 各级人民政府及畜牧行政主管部门要加强对治理、改良草原的动态监测，制定科学合理的放牧计划并组织落实。积极引导农牧民对高产人工草场建立自我完善、滚动发展的管护机制，长期发挥效益。
第二十条 各级草原技术推广单位要及时总结建设经验，完善改进治理模式，提高科技含量，逐步扩大建设规模。
第二十一条 各盟市旗县畜牧业行政主管部门应根据本办法，结合实际情况制定实施细则，并报自治区畜牧业厅备案。
第二十二条 本办法由自治区畜牧业厅负责解释。
第二十三条 本办法自颁布之日起执行。