律师看法：房价降了，差价谁来买单？

作者：陈召利 主页：www.law-god.com


随着中国房地产市场的不断萎靡，房价直线下降，业已高价购房的业主可谓损失惨重，短期内个人资产白白蒸发上万甚至数十万元，无疑产生了巨大的心理落差，要求开发商补偿差价损失的呼声此起彼伏。目前，深圳、武汉、上海等地已经有个别开发商采取现金补偿或者间接通过各种优惠措施补偿业已购房的业主。然而，更多的是没有享受补偿的业主，他们的损失可否要求开发商来承担？
2008年6月17日星期二晚上18：40，江苏云崖律师事务所陈召利律师受邀走进无锡HOUSE365直播厅，与大家一起探讨了目前的热门话题：房价降了，差价谁来买单？【详见网址：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要观点如下：
守株待兔，等待开发商主动补偿降价损失，无疑不是购房者的最佳选择。作为购房者，更希望了解的是，他们是否有权利要求开发商补偿差价？也就是说，开发商有没有义务向购房者补偿差价？所谓义务，无非包括法定义务和约定义务。
关于法定义务，从我国现行法律规定来看，我国并没有明文规定商品房买卖合同签订后，房屋价格下降，损失由开发商来承担。一般来说，房价或升或降，是一种正常的市场行为，法律不会进行干涉。
关于约定义务，关键在于购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定。因为，虽然法律没有规定，但是，在平等的民事主体之间，法律允许“意思自治”，只有双方有约定即对双方具有法律约束力。
购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定，可以从以下三个方面来考察：
第一，双方有没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定。我们知道，开发商提供的《商品房预售合同》文本专门预留“甲、乙双方的其它约定”一栏，供购房者和开发商就示范条款未作约定的问题作出约定，或者修改示范条款。只要不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均可以在此约定，构成商品房买卖合同的一部分，对双方均由约束力。如果双方在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题专门作出约定，按双方约定的处理。从现实情况来看，之前房地产市场一直处于“卖方市场”，购房者处于一种“要么签字要么不买”的两难境地。购房者专门就此问题与开发商在商品房买卖合同中作出约定的情形几乎没有。
第二，双方没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定，并不意味着购房者一定没有权利要求开发商补偿差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》（[2003]7号）第三条的规定，如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，如承诺房屋一定保值、增值或者不降价销售，购房者据此签订了商品房买卖合同，可以认定该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。购房者可以据此要求赔偿差价。
第三，即使购房者与开发商没有就房价升降补偿问题达成约定，也没有作出上述说明和允诺。如果开发商在商品房买卖合同签订生效后，对外公开作出承诺，愿意一定标准补偿业已购房的业主，那么该承诺已经作出即发生法律效力，购房者也有权据此要求开发商按照承诺的标准补偿。
除了上述情形，购房者没有权利要求开发商承担补偿差价的义务。但是，购房者仍然可以就房价升降补偿问题与开发商主动协商，请求开发商给予适当补偿，只要双方意思表示一致，法律并不禁止。
此外，即使购房者就房价升降补偿问题无法与开发商协商一致，购房者也并非没有任何寻求法律救济的机会。在当前的房地产开发市场，开发商违约情形比比皆是，如欺诈，房屋质量问题，迟延交付和办证等问题。只要购房者应当善于发现并妥善行使合同解除权，很多情况下是可以通过解除商品房买卖合同退房，最大程度地减少甚至挽回损失。一般来说，如果开发商存在下列情形之一的，购房者享有合同解除权：
（1）商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人；
（2）商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人；
（3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（6）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；
（7）房屋质量问题严重影响正常居住使用；
（8）商品房买卖合同未作约定，交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积面积误差比绝对值超出３％；
（9）开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；
（10）办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记。

国家计委


中药材和中药饮片作价办法
1998年1月26日，国家计划委员会


为规范药品定价行为，根据《药品价格管理暂行办法》，制定本办法。
一、中药材价格管理
（一）国产中药材价格
麝香的收购价格、批发价格、零售价格仍由国家中医药管理局会同国家计委管理，并继续实行国家指导价。其他中药材的收购价格，除省级物价部门会同同级中药行业主管部门选择管理的少数品种外，全部放开，实行市场调节价。
中药材批发价格由省级物价部门会同同级中药行业主管部门实行差率控制，并区别品种的不同情况实行差别差率，具体由各省、自治区、直辖市安排。中药材零售价格实行差率控制，区别不同情况实行差别差率，批零差率最高为35％。
（二）进口药材价格
进口药材口岸价格由省级物价部门会同同级中药行业主管部门管理。批发价、零售价实行差率控制，按国产药材的进销差率和批零差率顺加作价。口岸价、批发价、零售价均按《药品价格管理暂行办法的补充规定》中规定的进口药品的作价公式计算。
二、中药饮片作价办法
中药饮片出厂、批发原则上实行同价，无税价与增值税分开，但考虑到销售对象不同，亦可执行价税合一的批发价格，即对饮片厂直接销售给零售药店和医疗单位的，均为含税批发价格。零售价格为含税价。
（一）饮片批发价格
作价公式：
无税批发价＝〔原药实际进货价÷（1－损耗率）
＋辅料费＋各项费用〕×（1＋成本利润
率）
含税批发价＝无税批发价×（1＋增值税率）
其中：
1、损耗率、各项费用标准在不突破现行价格水平的前提下，由省级物价部门会同同级中药行业主管部门根据省内饮片生产、经营企业的实际情况具体确定。
2、根据国家中医药管理局规范中药饮片生产流通秩序的总体规划，凡列入国家中医药管理局定点的全国重点饮片厂生产的饮片，最高成本利润率为7％；未列入上述重点饮片厂，但达到国家中医药管理局制定的《核发中药饮片生产企业合格证验收准则》的，最高成本利润率为4％。
（二）饮片零售价格
作价公式：
零售价格＝含税批发价格×（1＋批零差率）
批零差率根据药品的价值和质量实行差别差率，批零差率最高为35％。
（三）饮片要逐步实行优质优价和等级差价，具体实施办法由省级物价部门会同同级中药行业主管部门制定。
三、尾数取舍
中药材及饮片批发价格以千克为单位，尾数保持到角，角以下四舍五入。零售价格以十克为单位，尾数保持到分。处方以剂为单位，总和到角，角以下四舍五入。