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房价下跌时购房人差价补偿法律辩析/王德山

时间:2024-07-06 07:30:57 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8138
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            房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

 王德山 姜晓琳

内容提要:房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,无论房屋是否办理了过户手续,对当事人具有法律约束力。因此,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词:买卖合同 降价 补偿差额

近期,许多房地产开发商为了促销,纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同,如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法,不违反法律、行政法规强制性规定,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因此,房屋买卖合同成立并生效后,无论房屋是否办理了过户手续,对合同效力均无影响,合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说,购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房,之前已购房屋的购房人,要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更房屋买卖合同内容(即价格条款)。但是,除因法律规定或者合同中约定事由外,合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售,使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据,开发商有权拒绝该要求。理由是:
第一,普通商品房买卖是一种市场行为,普通商品房价格完全由买卖双方商定,一旦房屋买卖合同成立,任何一方不得擅自变更和解除,其中包括房屋买卖价格。同时,开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格,购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二,任何交易均存在一定的风险,在市场经济情况下,商品的价格随时存在涨跌的可能,其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外,房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三,购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定,关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一,《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然,房屋买卖合同是否变更或撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。由此可见,开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说,开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二,《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题,购房人与开发商可以进行协商,达成补偿协议,此点将在下面论述。
综上,除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额,但在下列情形下,购房人有权要求开发商给与经济补偿:
(一)房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时,合同当中特别约定,开发商在合同订立后一定期限内,如果同一楼盘的房价下降,给与购房人以差价补偿。那么,如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘,开发商属于违约,购房人因此可以依据合同的约定,要求开发商承担违约责任,给予差价补偿。当然,对此约定,购房人必须在合同中有明确具体的约定,避免开发商玩弄文字游戏。
(二)开发商单方承诺
除合同订立时,买卖双方在合同中有明确约定外,无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后,如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下,开发商有义务履行对购房人的承诺,购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面:第一,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,或者保证所购房屋具有保值或升值空间;第二,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,否则,即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售,而后一种承诺是不但承诺不降价销售,而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者,如果合同订立后,开发商降价销售约定范围内楼盘的,购房人都有权要求开发商承担违约责任,给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形,第一,购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺;第二,开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”,根本无法兑现,或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前,如果本项目同等单位减价,即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”,实际上是一种赠与行为,而在法律上讲,除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说,开发商到时有权对购房人不补差额。另外,“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念,到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价,是同户型、同总价、同单价,还是其它情形,均不确定。一方面,假若此次促销活动中房子全部售完,则此前提条件已不存在,业主不可能有差价补;另一方面,因为小区的每一套房子都是独一无二的,届时业主即使发现房屋贬值,也可能发现自己很难举出参照物。 因此,开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体,含义清晰,购房人才能较好地维护自己的权益。
(三)买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”开发商与购房人协商,自愿达成补偿协议,对降价前已购房人进行差价补偿,不违反法律、行政法规强制性规定,开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一,是“契约自由,意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立,当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商,自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款,不违反法律、法规规定,未损害第三人的利益。因此,协议一旦达成,开发商即有义务履行该协议,购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然,该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议,在协议没有达成前,购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约,如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等,购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失,则属于承担违约责任的问题,适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中,买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前,开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等,约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同,并交纳一定数额的定金,在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书,但未签订房屋买卖合同,因房屋买卖合同未成立,故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
(注:原文发表在《商业时代》2009年第19期)

作 者:
王德山:男,1962年生,汉族,副教授,河南人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
姜晓琳,女,1983年8月生,汉族,山东日照人
首都经贸大学法学院,2007级民商法硕士研究生
地 址:北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编: 100070
电 话:(010)83952248(办),13701207656
电子邮箱:wdsh368@sohu.com



谈丈夫误将妻子与第三者所生子女作为
生子女予以抚养的法律保护

蔡春玉


生活中,丈夫误将妻子与他人同居或发生婚外性行为所生子女作为自己生子女予以抚养的例子已不鲜见,其中也有的因此而与第三者对簿公堂。本文拟就此现象的法律属性以及当事人如何寻求法律保护略抒浅见,以供探讨。
一、上文现象中的法律问题
不难发现此种现象中所包含的法律问题主要有以下几种:丈夫与妻子的婚姻关系,妻子与他人的同居或发生婚外性行为进而生下子女的事实,妻子隐瞒真相致使丈夫对“子女”予以教育、监管的行为,丈夫和“子女”生父母间的不当得利法律关系。
1、在夫妻婚姻关系中,离婚时丈夫可依婚姻法向妻子提起“与他人婚外同居”而导致的精神损害赔偿之诉。在此诉中,该赔偿之法理在于妻子“与他人婚外同居”,而与是否生育子女及妻子不述实情而将孩子当作与丈夫所生而由丈夫(当然包括妻子自己)抚养而引起的纠纷性质不同。此处立法之旨在于惩罚挑战一夫一妻婚姻制度的违法者,以维护合法婚姻当事人合法权益。当然在此诉中仅指“与他人婚外同居”,而不包括发生婚外性行为行为。“同居”是一个具有居住意思且达到较稳定程度的居住状态。发生婚外性行为行为并无居住意思,故不属婚姻法所述之情形。
2、妻子与他人同居或发生婚外性行为而生下子女,则在双方与子女之间形成了非婚生父母子女关系。对此我国法律明确规定准用婚生父母子女关系的法律规定。
3、妻子隐瞒与他人同居或发生婚外性行为怀孕之事实使得夫妻关系得以与妻子生下与他人同居或发生婚外性行为情孕之子女这一法律事实相结合,从而为丈夫设定了“亲权”。也可以说是妻子隐瞒事实而为丈夫设定了亲权的权利客体。为了认清妻子行为之本质,我们首先分析亲权概念及特征:
亲权是父母基于身份对于未成年子女的身心抚养、教育、监护和财产管理方面的权利。
其特征为:(1)亲权主体的特定性。亲权主体具有身份的特定性,其可通过生育、收养、婚姻(此指形成抚养关系的继父母子女关系)而取得。
(2)亲权权利与义务的统一性。亲权之内容不但表现为权利形态,而且具有义务的一面。如对子女抚养、财产管理、监护等既是权利又是义务。
(3)权利的专属性。因亲权基于父母子女关系而来,故此权利不得转让、继承和抛弃,除非有法定事由,皆为父母专有。
(4)亲权的绝对性、支配性。亲权是对世权,具有绝对性,权利的行使不必借助他人积极的作为。权利的行使具有支配性,即对未成年子女的行为可有一定的约束,如对子女姓名的决定权、对子女住所的决定权等,亲权主体并非一味依子女需求而简单地履行义务。
亲权作为身份权的一种,其具有基于人身的特定的心理和情感内容,因此对于侵害亲权的行为应当允许被害人提起精神损害赔偿之诉。我国现行法律目前尚无亲权之规定,《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第2条可以作为亲权保护的法律依据。
4、丈夫基于“亲权”付出了相应的物质和精神财富,此对子女之生父母构成了不当得利法律关系。对此,依不当得利构成要件结合本文所述现象不难得出结论,不再赘述。
至于与妻子同居或发生婚外性行为者对丈夫的亲权是否构成侵害呢?不可一概而论。笔者认为,这应从一般侵权构成要件入手物,针对个案进行认真分析,进而得出结论,因为该发生婚外性行为者对丈夫并无告知义务,此与作为妻子对丈夫有忠实义务不同。
二、亲权的法律保护
鉴于亲权的绝对性,侵害亲权以积极的作为而违反不作为义务为常态,常见的如使子女脱离父母,阻挠权利行使等。而本文开头所述现象属特殊侵权形态,其侵权行为构成为妻子与他人同居或发生婚外性行为而怀孕——妻子隐瞒怀孕真相欺骗丈夫——丈夫信以为真以为子女系自己所生——进而行使“亲权”(即履行“义务”)——丈夫亲权受到侵害。在该行为中,妻子具有与他人同居或发生婚外性行为而怀孕并隐瞒怀孕真相之故意或过失,有生下子女交由丈夫教养、监管的行为,此行为之实质是拟定了虚假的亲权客体,丈夫因对非自己所生子女行使亲权、履行义务,无论是从计划生育政策讲剥夺了丈夫生育子女的权利,还是从行使亲权致精神和财物的付出讲,丈夫在心理和情感上均受到了极大伤害,而此恰与妻子隐瞒真相虚拟丈夫亲权客体具有因果关系。在此分析过程中,不可偏离婚姻关系而单纯地分析是否符合侵权构成要件,否则将会得出错误结论。正如前文所述与妻子发生婚外性行为者是否构成对丈夫亲权的侵害,则应严格地进行个案分析。认定妻子侵权行为的过错时,应以具有完全民事行为能力的健康已婚女性对两性及生育知识的理解能力为基点,推定其对怀孕是否为与丈夫所生具有判断能力。退一步讲,至少推知其对怀孕是与丈夫发生性行为所致持怀疑态度(因其经常和两个男人在同一时间段发生性行为),而无论上述何种情况下,妻子不向丈夫言明真相或真相疑问,具有隐瞒真相虚拟亲权客体的故意或过失。
对本文所述问题,除本文所述定性外,还有以下两种观点:其一,依婚姻法规定,允许丈夫提起精神损害赔偿之诉。理由为:应对婚姻法第46条所列情形做扩大解释,从而予以适用。此观点明显错误,此乃滥施同情心,曲解法律。其二,本文行为应以侵犯一般人格权定性,允许提起精神损害赔偿。理由为:妻子与他人同居或发生婚外性行为而怀孕,不告知丈夫实情,子女出生后仍继续隐瞒真相,致丈夫当作生子女而抚养,严重违反社会公序良俗,构成对丈夫一般人格权的侵犯。笔者认为,是否构成侵害人格权以是否致被害人人格评价降低以及人格利益是否受损为根本。本文所述现象,并不会导致对作为丈夫的人格权的评价降低,其人格利益也未受损,反而其受到了广泛的社会同情,其真正的精神损害来自对一个私生子的抚养和教育,且这个私生子竟是妻子与他人所生,对这样一个其本无亲权的对象行使了亲权。而丈夫此举与一般公众对此类事件的认知理念格格不入,与公序良俗严重不符,此才是其内心痛苦的根结。
通过上述分析可知,作为丈夫可提起以下诉讼主张:
1、请求妻子承担侵害亲权的赔偿责任,包括物质损失和精神损失。
此诉,如在双方离婚过程中,则可与离婚之诉合并审理,也可在离婚后单独起诉。如系在夫妻关系存续期间发现,不得提起财产方面的赔偿请求,但可提起要求停止侵害、恢复名誉等请求。因为夫妻关系尚存续,其财产为共同共有,如不离婚,则无分割共同财产之理由。对此可参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第29条处理。
2、请求与妻子发生婚外性行为者即“子女”生父返还不当得利。
所谓不当得利,系指无法律规定或约定而取得财物,而他人因此受损的法律事件,基于此在受损人与得利人之间形成不当得利之债。本文所述情形中,作为丈夫一方其对发生婚外性行为者之子女并无法定和约定义务,因他的抚养而使发生婚外性行为者即子女之生父本该减少的财产而没有减少,从而构成不当得利。当然如有证据证明该发生婚外性行为者符合侵害亲权之要件,则亦可一并起诉之。
总之,为利于社会和谐,弘扬善良社会风俗,对此类不道德之行为应依法予以惩治,保护受害者合法利益。



北京市实施《中华人民共和国农民专业合作社法》办法

北京市人大常委会


北京市实施《中华人民共和国农民专业合作社法》办法

(2009年11月20日北京市第十三届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过)


目   录

  第一章 总  则

  第二章 设立与运行

  第三章 指导与服务

  第四章 扶持与促进

  第五章 法律责任

  第六章 附  则

  第一章 总  则

  第一条 为了实施《中华人民共和国农民专业合作社法》,结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内农民专业合作社的设立、生产经营,以及相关的规范管理、指导、扶持和服务活动。

  第三条 农民专业合作社是在农村家庭承包经营基础上,同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者,自愿联合、民主管理的互助性经济组织。

  农民专业合作社以其成员为主要服务对象,提供农业生产资料的购买,农产品的销售、加工、运输、贮藏及与农业生产经营有关的技术、信息等服务。

  第四条 农民专业合作社应当遵循下列原则:

  (一)成员以农民为主体;

  (二)以服务成员为宗旨,谋求全体成员的共同利益;

  (三)入社自愿,退社自由;

  (四)成员地位平等,实行民主管理;

  (五)盈余主要按照成员与农民专业合作社的交易量(额)比例返还。

  第五条 农民专业合作社应当依法从事生产经营活动,诚实守信,遵守社会公德和商业道德。

  第六条 市和区、县人民政府应当将促进农民专业合作社发展与本地区农业及相关产业发展相结合,加强统筹协调,创新工作机制,及时组织农业行政主管部门和其他有关部门、有关组织制定政策,加大财政、科技和人才支持,落实金融、税收优惠政策,完善农业社会化服务体系。

  乡、镇人民政府和街道办事处应当支持当地农民专业合作社发展,宣传有关政策,制订落实措施,为农民专业合作社的设立和生产经营等活动提供服务。

  村民委员会、村集体经济组织对农民专业合作社的设立和生产经营活动依法给予支持和帮助。

  第七条 市和区、县人民政府对在促进农民专业合作社事业发展中做出显著成绩的单位和个人,予以表彰、奖励。

  第二章 设立与运行

  第八条 本市农村家庭承包经营基础上同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者,自愿联合,依法从事下列生产经营活动的,可以申请设立农民专业合作社:

  (一)种植业、养殖业;

  (二)农产品销售、加工、贮藏、运输;

  (三)农业休闲观光和民俗旅游; 

  (四)农民家庭手工业;

  (五)农业机械作业服务;

  (六)农业技术服务;

  (七)依法开展的其他互助性农业生产经营活动。

  设立农民专业合作社的,应当向所在区、县工商行政管理部门提出设立登记申请,依法取得农民专业合作社法人营业执照。

  农民专业合作社的业务范围有属于法律、行政法规或者国务院规定在登记前须经批准的项目的,应当提交有关批准文件。

  第九条 设立农民专业合作社的,应当依法制定章程。章程的制定,可以参照本市农民专业合作社示范章程。

  农民专业合作社应当健全内部管理制度,履行章程的约定。

  第十条 农民专业合作社的成员中,农民至少应当占成员总数的80%。

  农民专业合作社的成员为农民的,成员身份证明为本市农业人口户口簿;拥有本市农村土地承包经营权证的非农业户籍人员,凭本人居民身份证和本市农村土地承包经营权证或者村民委员会、居民委员会出具的身份证明,可以以农民成员身份申请办理入社登记。

  第十一条 农民专业合作社自愿联合组成新的互助性经济组织,可以向工商行政管理部门提出设立登记申请,依法取得农民专业合作社法人营业执照。

  第十二条 农民专业合作社应当为每位成员设立成员账户。

  第十三条 农民专业合作社成员可以用货币出资,也可以用实物、知识产权及其他能够用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。

  第十四条 农民专业合作社章程应当对成员的出资方式、出资额进行规定;成员应当按照章程规定出资,出资额应当计入该成员账户。

  农民专业合作社成员的出资方式、出资额及成员出资总额,应当在出资清单上载明,并经全体出资成员签名、盖章确认。

  第十五条 农民专业合作社成员大会由全体成员组成,是本社的权力机构,依法行使职权。

  农民专业合作社成员超过150人的,可以依照章程设立成员代表大会。成员代表大会按照章程规定可以行使成员大会的部分或者全部职权。

  设立的成员代表大会,成员代表人数不少于成员总数的30%;成员超过500人的,成员代表人数不少于成员总数的20%。成员代表大会代表的选举办法由章程规定。

  第十六条 农民专业合作社设立理事会、执行监事或者监事会的,农民专业合作社成员在150人以下的,理事会成员一般不少于3人,至少设执行监事1人;成员151人至500人的,理事会成员一般不少于5人,监事会成员一般不少于3人;成员超过500人的,理事会成员一般不少于7人,监事会成员一般不少于5人。

  第十七条 农民专业合作社应当依法建立财务管理制度。财务管理制度应当明确规定成员大会、理事长、理事、经理的财务权限和职责,并经成员大会审议通过。

  农民专业合作社应当建立财会人员的岗位责任制,明确相关岗位的职责权限。

  农民专业合作社可以设置专职会计人员,也可以委托会计服务机构代理记账。

  第十八条 农民专业合作社应当按照农民专业合作社财务会计制度进行独立会计核算,并按时进行财务年度决算。

  农民专业合作社在进行年终盈余分配或者返还前,应当准确核算全年的收入和支出;清理财产和债权、债务,将其真实完整地记入成员账户。

  第十九条 在弥补亏损、提取公积金后的当年盈余,为农民专业合作社的可分配盈余。

  农民专业合作社的可分配盈余按成员与本社交易量(额)比例返还,返还总额不得低于可分配盈余的60%;剩余部分以成员的出资额、公积金份额及本社接受国家财政直接补助和他人捐赠形成的财产平均量化到成员的份额,按比例分配给成员。可分配盈余的具体分配办法,按照章程规定或者经成员大会决议确定。

  年度盈余分配方案,应当经成员大会批准后实施。

  第二十条 成员资格终止的,农民专业合作社应当按照章程规定的方式和期限,退还记载在该成员账户内的出资额和公积金份额,并依法将该成员资格终止前的可分配盈余向其返还。

  成员资格终止后,农民专业合作社应当在会计年度终了时,将该成员账户内记载的由国家财政直接补助形成的财产份额,重新平均量化到本社现有成员。

  第二十一条 农民专业合作社应当向成员实行社务公开。

  农民专业合作社的重大经营决策、国家财政对农民专业合作社的直接补助和他人捐赠形成财产的到账和使用情况,以及其他涉及成员切身利益的事项应当向成员公开。

  农民专业合作社应当在会计年度终了时向成员公布经营和财务状况,接受成员的监督。

  第二十二条 执行监事或者监事会负责对农民专业合作社财务的监督和内部审计工作,审计结果应当向成员大会报告。

  成员大会可以委托有关审计机构对本社的财务进行年度审计、专项审计和换届、离任审计。

  农民专业合作社应当接受并配合政府有关部门对国家财政直接补助资金开展的审计监督工作。

  第二十三条 农民专业合作社应当按照国家和本市有关规定报送统计、财务报表。

  第二十四条 农民专业合作社应当加强对成员的培训,帮助成员增强法律意识、合作意识、自律意识,提高生产技能和经营水平。

  第二十五条 农民专业合作社与成员之间发生纠纷时,应当依照章程和有关约定协商解决;协商不成的,可以向农村合作经济经营管理机构申请调解,也可以直接向人民法院起诉。

  第三章 指导与服务

  第二十六条 市和区、县人民政府应当建立由有关部门和机构参加的促进农民专业合作社发展的联席会议制度,研究和协调解决农民专业合作社发展中的重大问题。

  第二十七条 市和区、县农业行政主管部门负责下列与农民专业合作社建设和发展有关的指导、扶持和服务工作:

  (一)制定指导和扶持农民专业合作社发展的具体政策;

  (二)提供有关政策咨询,收集发布相关信息;

  (三)引导帮助农民专业合作社开展农业标准化、农产品质量安全、认证申报、品牌培育、产品营销、开拓市场等工作;

  (四)开展农民专业合作社典型示范和推广交流活动;

  (五)其他帮助农民专业合作社提高组织化程度,增强自我服务、抵御风险和市场竞争能力的工作。

  第二十八条 市和区、县农村合作经济经营管理机构负责下列与农民专业合作社建设和发展有关的指导和服务工作:

  (一)指导农民专业合作社制定章程、建立健全内部运行机制、财务会计等管理制度;

  (二)指导农民专业合作社申报建设项目;

  (三)开展对农民专业合作社的统计监测、人员培训等工作。

  区、县农村合作经济经营管理机构可以为农民专业合作社的设立提供咨询、指导和登记代办服务。

  第二十九条 市和区、县工商行政管理、财政、发展改革、商务、税务、科学技术、国土资源、规划、环境保护、交通、园林绿化、水务、旅游、知识产权和质量技术监督等行政管理部门应当依据各自职责,对农民专业合作社建设和发展给予指导、扶持和服务。

  供销社、农产品行业协会、科学技术协会等有关单位或者组织应当对相关的农民专业合作社给予指导、扶持和服务。

  第三十条 工商行政管理部门应当将农民专业合作社信息纳入本市法人基础数据库,为相关部门及组织统一提供基础数据的共享交换服务。

  农业和工商行政管理等部门应当加强沟通协调,建立、健全部门之间的信息交流与共享机制。

  第三十一条 本市将农民专业合作社纳入企业信用信息系统,对农民专业合作社实施信用监管。

  第三十二条 办理农民专业合作社工商、税务登记的,登记机关不收取登记费用。

  第四章 扶持与促进

  第三十三条 市和区、县人民政府应当推进新型农业社会化服务体系建设,支持各类农业社会化服务组织为农民专业合作社发展提供市场营销、科技推广、人才引进、农资供应、农业信息、农村金融和保险等服务。

  第三十四条 市和区、县人民政府应当安排资金,重点用于扶持农民专业合作社的下列项目:

  (一)农业标准化生产基地建设;

  (二)农产品加工、仓储、销售设施建设;

  (三)农产品质量标准与认证、产品包装、品牌建设和市场营销;

  (四)农业机械、农产品运输设备购置;

  (五)信息服务、科技推广、人才引进和培训;

  (六)其他重点扶持项目。

  本市各级人民政府应当对扶持农民专业合作社的资金使用情况予以监督。

  第三十五条 农民专业合作社有下列情形之一的,不列入国家和本市财政资金扶持范围:

  (一)与本社成员的交易量(额)不足全部交易量(额)50%的;

  (二)可分配盈余未依法按成员与本社的交易量(额)返还给成员的;

  (三)未依法实行民主管理造成不良影响的。

  第三十六条 农民专业合作社可以独立申报、承担农业建设项目、农业科技项目及其他政府支持发展农业和农村经济的建设项目。

  有关部门应当对承担政府支持发展农业和农村经济建设项目的农民专业合作社加强指导和服务。

  第三十七条 本市应当完善农产品市场流通体系,加强仓储、流通、信息等基础设施建设,改善农产品销售的市场环境。

  市和区、县商务、农业行政主管部门应当采取措施,组织、引导、支持农民专业合作社与市场对接,为农民专业合作社生产的农产品进入市场销售提供便利和信息咨询服务。

  鼓励农产品加工、销售和会展企业与农民专业合作社建立直接联系,对农民专业合作社生产的农产品进行加工、销售和展览展销。

  第三十八条 农产品生产、加工、销售企业,以及其他有销售渠道、生产加工技术、开拓创新能力的企业,可以联合农民创办或者加入农民专业合作社,带动农民专业合作社发展。

  引导农业产业化龙头企业和农民专业合作社通过资本、劳动等方面合作,建立稳定的利益联结机制,共享农产品生产、加工、仓储、销售等环节的利益。

  鼓励农业产业化龙头企业为农民专业合作社及其成员提供技术、信息、农业生产资料等多种服务。

  第三十九条 鼓励高等院校、中等职业学校和科研院所与本市农民专业合作社开展技术合作。依托农民专业合作社建立科研试验示范基地的,享受相关政策优惠。

  第四十条 农民专业合作社享受国家规定的对农业生产、加工、流通、服务和其他涉农经济活动相应的税收优惠。

  第四十一条 政策性金融机构应当采取多种形式为农民专业合作社提供信贷服务。鼓励商业性金融机构对农民专业合作社开展信贷服务,提供资金支持。

  农民专业合作社申请的相关贷款,符合市财政、农业行政主管部门有关规定的,财政部门根据项目用途和实际需要给予贴息支持。

  鼓励社会担保机构开展农民专业合作社贷款担保业务。政府扶持的政策性担保机构应当为农民专业合作社提供担保服务。

  第四十二条 农民专业合作社可以组织成员依法开展内部资金互助服务,解决成员在农业生产经营活动中的资金困难。

  第四十三条 政策性农业保险机构应当开发适合农民专业合作社特点的保险产品。

  鼓励政策性、商业性保险机构通过农民专业合作社为农民提供农业保险服务。

  第四十四条 本市各级人民政府应当采取措施鼓励各类人才到农民专业合作社工作。高等院校毕业生到农民专业合作社工作的,享受有关优惠待遇。

  支持农业技术专家及其他各类优秀人才以咨询、培训等方式加强与农民专业合作社的合作。

  鼓励各类科技人员为农民专业合作社提供技术服务。

  第四十五条 农民专业合作社的农产品生产基地、农业机械服务场所、规模养殖场、设施农业,以及其他有关项目的建设,应当符合土地利用总体规划和城乡规划;前述项目相关用地,未使用建筑材料硬化地面或者虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的,按照设施农用地进行管理。

  农民专业合作社建设农产品加工、仓储、冷藏和人员培训及设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地,使用农村集体建设用地的,应当符合土地利用总体规划和城乡规划,按照乡镇集体企业用地办理用地手续;使用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续。

  农民专业合作社从事种植、养殖及本社成员农产品初加工、仓储、冷藏的用水用电,按照有关规定执行农业生产水电价格标准。

  第四十六条 农民专业合作社申请认证无公害农产品、绿色食品、有机食品、原产地标记、地理标志和注册商标的,政府有关部门和相关组织应当给予指导、扶持和帮助。

  第四十七条 本市将农民专业合作社信息平台建设纳入全市信息化体系,通过信息化手段为农民专业合作社及其成员提供相关生产经营信息服务。

  第五章 法律责任

  第四十八条 国家行政机关和负有管理职责的机构及其工作人员有下列行为之一的,根据情节轻重对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予相应行政处分:

  (一)非法干预农民专业合作社及其成员生产经营活动的;

  (二)侵占、挪用、截留农民专业合作社及其成员财产或者应当属于农民专业合作社及其成员财产的;

  (三)非法向农民专业合作社及其成员收费或者摊派的;

  (四)强迫农民专业合作社及其成员接受有偿服务的;

  (五)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊侵害农民专业合作社及其成员合法权益的。

  前款所列行为构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任;给农民专业合作社造成损失的,依法承担民事责任。

  第四十九条 农民专业合作社违法开展生产经营活动的,由农业、工商行政管理、质量技术监督等有关部门依法处理。

  第五十条 农民专业合作社管理人员侵占、挪用、私分农民专业合作社及其成员财产的,依法追究其法律责任。

  第五十一条 农民专业合作社成员违反农民专业合作社章程及财务管理制度,造成本社或者其他成员财产损失的,应当依法承担民事责任。

  第六章 附  则

  第五十二条 本办法自2010年3月1日起施行。