浅议屋顶平台的法律定位及转让

湖南金州律师事务所 文颖律师


2002年4月，笔者接受某房地产开发公司的委托，承办了一件“屋顶花园使用权转让纠纷”案件，该案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地产开发公司（以下简称房地产开发公司）购买顶层住宅一套，双方在订立《商品房买卖合同》之后又订立了一份《补充协议》，约定凌女士以119800元从房地产开发公司受让与其所购房屋等面积的屋顶平台使用权，凌女士承诺对屋顶平台面积专做屋顶花园之用。后来由于双方为付款方式、付款期限形成矛盾，凌女士遂一纸诉状以屋顶属公用面积，不得转让为由，要求解除《补充协议》，终止履行。该案经法院调解，最终以房地产开发公司同意解除《补充协议》，收回屋顶平台，凌女士作出适当补偿结案。
无独有偶，在昆明也产生了相类似的案例，李女士在2000年春节向一家房地产开发公司购买了一套顶层复式楼，入住之后李女士一家发现原来自家的屋顶平台已经被开发商当作屋顶花园转让给了邻居。由于屋顶多次漏水，李女士又无法进入邻居已购得的屋顶，李女士遂向法院起诉，要求开发商收回公共屋顶。与前一案例相似的是，最终双方经过法庭调解，李女士与开发商达成了调解换房协议。
与上述两件案件相似的纠纷越来越多的涌现于全国各地，据《厦门日报》2002年7月11日报道，该市房地产纠纷中有关开发商出售屋顶平台（晒台或露台）的约占全部房地产纠纷的30%。而我国现行法律、法规、司法解释对此却无明确规定。因此，法院在受理此类型的案件之后往往采取多沟通、多疏道矛盾的方式促进当事人之间的调解。笔者认为，随着我国房地产经济的纵深发展，针对屋顶平台的权属、转让等法律问题，应通过具体明确的法律规定加以规范。
一、 正视屋顶平台的使用价值，肯定屋顶花园的存在意义
屋顶平台或称晒台、露台，是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从所有权的角度分析，异产毗连房屋（指结构相连或具有共有的房屋）的毗连部分，往往既是某个业主享有专有所有权的建筑单元的一个组成部分，同时也是与其他业主共有的一部分。这个毗连部分同时具有专有及共有的属性。屋顶平台，它不仅是下层单元的“盖”，还是整栋房屋的“顶”，而且平台上半部分及其上部空间不属于下层单元，具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从结构上分析，屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖，遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外，屋顶平台在风力等自然力的作用下，还具备一定的承重作用。从功能上看，屋顶平台是整栋房屋的屋顶，对整栋房屋的消防疏通起着十分关键的作用，是必须的消防安全通道。由于屋顶平台的位置特性，具备空旷、阳光充足等特点，又是种植花草植物的极佳地点。
既然屋顶平台具备以上功能和作用，是否屋顶平台就不能通过某一种法律途径使之变为某一权利人的专用屋顶花园呢？学术界对此颇有争议，笔者认为：在合理的范围内，将屋顶花园的一部分让与某一特定权利人以做屋顶花园之用，符合国际惯例和社会公益，应当予以支持。如日本东京，由于人口稠密，绿化不足，政府即专门制定规范性文件鼓励和规范屋顶花园的建设。又如我国首都北京，为筹办2008年北京奥运会，特地将新建大型城市屋顶花园作为一项绿化指标来实施。屋顶花园作为城市中的一道风景，如因房屋平台的法律性质定位不清而禁止或限止建设，则是因噎废食的短期行为。
二、 屋顶平台专用于屋顶花园建设的法律障碍。
由于我国现行法律、法规以及其他规范性文件均未明确规定屋顶平台的归属权问题，给屋顶平台的法律处理带来了一系列的问题。首先，屋顶平台没有计入整栋房屋的建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2、20米（含）以上的永久性建筑。建筑部《商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规则》第八条关于公用建筑面积组成部分也不包括屋顶平台。也就是说，根据我国现行建筑规范，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，更不可能计入分摊面积。其次，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。屋顶平台虽然具备不动产的属性，且具备多种使用价值，但房屋主管部门是断不会为屋顶平台颁发权证的。基于以上两点，我们得出的推论是：屋顶平台的面积不在建筑面积之内，屋顶平台没有法律意义上的所有权。而事实却是，屋顶平台是可以丈量，具备多种实用功能的实实在在的面积，屋顶平台的客观存在本身就说明了屋顶平台不应当是无主物。从现行法律、法规看，承认屋顶平台确属共用面积的规范性文件有两个：一是1992年6月15日建设部发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，一是1998年11月9日建设部发布的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》，而承认屋顶具备产权的规范性文件至今仍是空白。随着商品房市场的不断开发和发展，对于屋顶平台的规范不应仅仅停留在“谁维修”“谁维护”的浅层基础之上，更应着眼于现实与将来对屋顶的开发和利用。当前，不少房地产开发商往往采取两种方式来攫取“屋顶平台”这桶金，一是借屋顶平台设置广告位出租，一是变相提高顶层房屋价格，以“买屋顶送屋顶花园”实施屋顶平台的使用权转让。这些开发商的做法显然违反了1992年7月国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条关于住宅价格构成的规定，且实际侵害了全体业主的经济利益。
然而屋顶平台专用于屋顶花园无非是两种，或是全体业主委托物业管理公司统一建设、维护，或是某一特有权利人单独享有这项权利和承担这项义务。笔者认为，以上两种途径均是适当之道，可因时、因势而定。但本文暂不就委托管理的法律关系进行阐述，仅就某一特定权利人获得屋顶平台特定权利问题进行探讨，即：某一特定权利人获得屋顶平台特有权利，必须产生一种转让法律关系。要建立屋顶平台的合法转让机制，就必须要从法律的高度认可它的法律地位以及权利性质。屋顶平台专有权利转让，需要解决的法律问题包括：
1、法律规范确认屋顶平台的使用权是一项合法权利，并可以依法进行转让。
2 、法律规范对屋顶平台使用权加以必要的限制。包括屋顶平台之上不可搭建违章建筑，屋顶平台需满足消防安全之需要，屋顶平台的专用属性等。
3、法律规范确认屋顶平台有偿转让法律关系的对价双方主体。即屋顶平台有偿转让的一方当事人为屋顶平台权利的受让人，另一方当事人应为房屋的全体业主，房地产开发商不可将出让屋顶平台所获的收入纳入已身利润。
4、法律规范确认有权代理全体业主出让屋顶平台的主体。经业主会授权委托，物业管理公司可以代表全体业主与购买人订立《屋顶花园使用权转让合同》。
5、法律规范确定出让屋顶平台的业主表决机制。
三、有关屋顶平台转让的法律建议
1、修改现行建设规范，承认屋顶平台属于具备价值的实用面积
尽管在学术界已经普遍承认了屋顶平台的实用属性，但由于我国现行建设规范依然停留在依据传统的建筑面积折算房屋面积，忽视了屋顶平台的价值定位，给屋顶平台的法律属性造成了前提性真空。因此，建议在建设规范中将屋顶平台纳入实用面积，并在规划、报建、房屋勘测，以及确定房屋面积的过程中对该面积加以确认。
2、从法律的高度确认屋顶平台的所有权人。
从所有权的角度出发，商品房在未经出售之前，房屋归房地产开发商所有；出售之后，归房屋受让的业主所有。由此，屋顶平台的原始所有权人应以此而推，即商品房在未经出售之前，屋顶平台的所有权人为开发商；商品房在出售之后，屋顶平台的所有权人为全体业主。全体业主可以通过某种形式的表决，将屋顶平台的使用权出让给某一特定权利人，受让后，该权利人可以依法享有屋顶平台的使用权。既然我国实行了不动产权利登记制度，就完全有必要对屋顶平台这项不动产的所有权和使用权加以登记确认，以确保屋顶平台所有权人和使用权人的合法利益。
3、关于屋顶平台使用权人的权利限制。
（1） 关于屋顶平台所有权的禁止性规范。
A 、八层以上且未装乙级以上防火门的楼栋必须保障主楼梯与屋顶直接相通。屋顶平台所有权人必须留足面积以供消防安全之用。
B、不得在权利面积内建筑不合符城市规划的违章建筑物。
C、不得对房屋顶层进行损坏性装修。
D、未经许可，不得擅自使用屋顶平台作广告发布的经营性使用。
（2） 建议在屋顶平台作权属登记时明确屋顶平台的专用属性。屋顶平台转让之时，转让双方可约定屋顶平台专为屋顶花园之用。
4、关于转让
（1） 屋顶平台使用权可以依法转让给某一特定权利人的时间限制：
现在许多开发商往往在与购房人订立《商品房买卖合同》的过程中要求购房人放弃屋顶平台的使用权。且多使用格式条款实施。而后，开发商再将屋顶平台变相转让获利。笔者认为，屋顶平台作为一项不动产，其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。开发商以格式条款要求购房人放弃屋顶平台权利，实质上就是在攫取业主的经济权利。该行为显失公平，不可支持。
既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主，开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。只有当业主以某种形式普遍许可了这种转让的情况下方可实施转让行为。而需获得“普遍许可”，必要的前提是已购买房屋的业主占房屋全体业主的绝对多数，已购买房屋的业主有足够的表决权代表全体业主作出决议。即商品房已经完成超过全部面积50%的销售量，且已购买房屋的业主形成有效表决同意出让屋顶平台之后，方可进行屋顶平台的转让。
（2） 转让方式：
一旦业主形成同意出让屋顶平台的决议，业主即可授权物业管理公司代为出让屋顶平台的使用权。购买者首先必须具备业主身份，方可有权购买。如欲购买房屋平台的业主众多，应在出售时按照公平竞价原则进行，价高者获得屋顶平台的使用权。购买人在订立合同、支付价款之后，可获得房屋产权主管部门的权利确认。
（3） 屋顶平台使用权转让金的归属及处理：
屋顶平台使用权经转让后，出让人（全体业主）即应获取屋顶平台使用权转让金。该转让金的所有权的性质应为全体业主共同共有。经业主会讨论形成决议，该转让金可以根据业主购房面积的多少进行量化，资金量化后业主可以此折抵需向物业管理公司支付的物业管理费。



公安部


公安机关人民警察训练条令


中华人民共和国公安部令
第62号
《公安机关人民警察训练条令》已经2001年7月6日公安部部长办公会议通过，现予发布施行。

公安部长 贾春旺
二○○一年十一月二十六日


第一章 总则

第一条 为适应公安工作和公安队伍建设的需要，加强公安机关人民警察的训练工作，根据《中华人民共和国人民警察法》和《国家公务员暂行条例》，制定本条令。

第二条 公安机关人民警察训练的目的是提高公安队伍的整体素质，把公安机关人民警察培养成为政治合格、纪律严明、作风过硬、业务精通、执法如山的党和人民的忠诚卫士。

第三条 公安机关人民警察训练包括初任训练、专业训练和晋升训练。

第四条 公安机关人民警察训练坚持贯彻党对公安工作的路线、方针、政策，坚持从公安工作和公安队伍建设的实际需要出发，坚持为警务实战服务。

第五条 公安机关人民警察必须接受训练，各级公安机关必须保证每个人民警察定期接受训练。

第六条 公安机关人民警察训练合格方可任职、晋升职务或者授予警衔、晋升警衔。

第二章 职责任务

第七条 公安机关人民警察训练工作实行统一领导，分级管理，分工负责。

第八条 公安机关政工部门是训练工作的主管部门，负责规划、组织、指导、管理训练工作。

第九条 公安机关业务部门负责规划、组织本部门专业训练，在政工部门的统一指导、管理下，共同组织实施训练工作。

第十条 公安机关装备财务部门负责制定训练的保障计划，将训练经费列入年度预算，保证训练工作的开展。
公安机关人民警察训练经费从各级公安机关业务经费中列支，专款专用。

第十一条 公安机关技术部门负责为训练工作提供必要的技术保障，配合训练工作的实施。

第十二条 公安院校和公安机关的训练基地承担公安机关人民警察训练任务。

第十三条 公安部主管全国公安机关人民警察训练工作。
主要职责：
（一）制定公安机关人民警察训练规章、标准、规划，组织编发训练大纲、教材。
（二）指导、监督、检查、协调公安机关人民警察训练工作。
（三）部署、组织全国性公安机关人民警察的训练和考试、考查。
（四）组织评估承担训练任务的机构和训练工作效果。
具体承担：
（一）从非公安机关调入的省级公安机关副厅长级以上职务人员，地级公安机关局长级职务人员，县级公安机关局长级职务人员的初任训练。
（二）省级公安机关副厅长级以上职务的人民警察、内设机构处长级职务的人民警察，地级公安机关局长级职务的人民警察的专业训练。
（三）晋升为省级公安机关副厅长级以上职务的人民警察，地级公安机关局长级职务的人民警察，县级公安机关局长级职务的人民警察的职务晋升训练；晋升为三级警监以上警衔的人民警察的警衔晋升训练。
（四）公安部机关及直属单位人民警察的初任训练、专业训练、晋升训练。
（五）根据形势任务需要实施的其他训练。

第十四条 省级公安机关主管本地区公安机关人民警察训练工作。
主要职责：
（一）制定本地区公安机关人民警察训练规章、标准、规划，组织编发训练辅助教材。
（二）制定本地区公安机关人民警察训练保障计划，组织、指导训练保障工作。
（三）指导、监督、检查、协调本地区公安机关人民警察训练工作。
（四）组织、实施地区性公安机关人民警察的训练和考试、考查。
（五）组织评估本地区承担训练任务的机构和训练工作效果。
具体承担：
（一）本地区除公安部负责训练以外人员的初任训练。
（二）地级公安机关副局长级职务的人民警察，县级公安机关正、副局长级职务的人民警察的专业训练。
（三）晋升为地级公安机关副局长级职务的人民警察，县级公安机关副局长级职务的人民警察的职务晋升训练；晋升为三级警督警衔至一级警督警衔的人民警察的警衔晋升训练。
（四）省级公安机关及直属单位人民警察的初任训练、专业训练、晋升训练。
（五）受上级公安机关授权、委托或者根据形势任务需要实施的其他训练。

第十五条 地级公安机关根据省级公安机关的规划和要求，管理本地区公安机关人民警察训练工作。
主要职责：
（一）制定本地区公安机关人民警察训练计划并组织实施训练工作。
（二）指导、监督、检查本地区公安机关人民警察训练工作。
具体承担：
（一）本地区除上级公安机关负责训练以外人员的初任训练和人民警察的专业训练。
（二）晋升为科级职务的人民警察的职务晋升训练；晋升为一级警员警衔至一级警司警衔的人民警察的警衔晋升训练。
（三）受省级公安机关授权、委托或者根据形势任务需要实施的其他训练。

第十六条 县级公安机关根据上级公安机关的安排和要求，承担本级公安机关人民警察的专业训练或者根据形势任务需要实施的其他训练。

第三章 初任训练

第十七条 初任训练是对公安机关新录用、调入人员的训练。训练合格，方能正式任职和授予警衔。

第十八条 经考试录用或者从非公安机关调入公安机关任正科级以下职务的人员，初任训练时间不少于3个月。

第十九条 从非公安机关调入公安机关任副处级以上职务的人员，初任训练时间不少于2个月。

第二十条 初任训练统一执行公安部政治部制定的训练大纲和省级公安机关政工部门制定的训练计划。
（一）第十八条所列人员初任训练的主要内容包括：政治理论基础知识、法律法规基础知识、公安业务基础知识、警务技能和体能训练等。其中，警务技能和体能训练的时间，不少于训练总课时的50％。
（二）第十九条所列人员初任训练的主要内容包括：政治理论、公安实用法律法规、公安业务、指挥管理、警务技能和体能训练等。其中，警务技能和体能训练的时间，不少于训练总课时的25％。

第四章 专业训练

第二十一条 专业训练是根据公安机关人民警察工作岗位的职责要求进行的训练。

第二十二条 公安机关人民警察应当每三年参加一次专业训练。

第二十三条 专业训练内容和方式由地级以上公安机关政工部门和相关业务部门共同确定。训练时间不少于1个月。
（一）副处级以上领导岗位的人民警察的专业训练的主要内容包括：政治理论、法律法规、公安业务、指挥管理、领导科学和体能训练等。
（二）其他岗位的人民警察的专业训练的主要内容包括：政治理论、公安实用法律法规、岗位专门业务、专业技术技能、警务技能和体能训练等。
第二十四条各级公安机关应当根据新颁布的公安法律、法规、规章实施和形势发展的需要，结合专业训练组织开展知识技能更新训练。知识技能更新训练可以单独实施，也可以与专业训练结合实施，每年累计不少于80学时。

第二十五条 凡已参加省级以上公安机关组织的专业训练并且训练合格的人民警察，年度内可以不再重复参加同级公安机关组织的训练时间、内容相同的晋升训练。

第五章 晋升训练

第二十六条 晋升训练是公安机关人民警察晋升职务或者警衔前的训练。

第二十七条 副科级以下职务的人民警察的职务晋升训练或者一级警司以下警衔的人民警察的警衔晋升训练的主要内容包括：政治理论、法律法规、相关警务技能和体能训练等。其中，职（等）级内晋升，训练时间不少于10天。跨职（等）级晋升，训练时间不少于40天。

第二十八条 正科级、副处级职务的人民警察的职务晋升训练或者三级警督警衔、二级警督警衔的人民警察的警衔晋升训练的主要内容包括：政治理论、法律法规、战术指挥、警务技能和体能训练等。职（等）级内晋升，训练时间不少于15天。跨职（等）级晋升，训练时间不少于40天。其中，晋升为县级公安机关正、副局长级职务的人民警察的职务晋升训练，训练时间不少于2个月；晋升为地级公安机关正、副局长级职务的人民警察的职务晋升训练，训练时间不少于40天。

第二十九条 处级以上职务的人民警察的职务晋升训练或者一级警督以上警衔的人民警察的警衔晋升训练的主要内容包括：政治理论、法律法规、公安工作研究、指挥决策和体能训练等。训练时间不少于40天。

第三十条 凡已经参加省级以上公安机关组织的警衔晋升训练并且训练合格的人民警察，两年内可以不再重复参加同级公安机关组织的训练时间、内容相同的职务晋升训练。

第六章 训练机构

第三十一条 各级公安机关应当根据训练任务的需要，建设承担训练任务的公安院校或者训练基地。
（一）省级以上公安机关应当设置公安高等院校或者人民警察学校。
（二）地级公安机关应当设置人民警察学校或者人民警察训练学校。
（三）有条件的县级公安机关应当根据实际需要，设置训练基地。

第三十二条 各级公安机关要加强公安院校和训练基地的正规化建设，保证其能够完成相应的训练任务。

第三十三条 承担训练任务的公安院校和训练基地应当按照相应的设置标准进行建设，具备相应的师资力量及与训练任务相适应的图书、器材、设备等教学条件。

第三十四条 各级公安机关政工部门和业务部门要支持公安院校和训练基地的师资队伍建设，选派符合条件的人员到公安院校和训练基地担任教师或者兼职教师，接受教师到业务部门进行实践和锻炼。

第三十五条 省级以上公安机关要对承担训练任务的公安院校和训练基地的建设和训练效果进行检查评估。凡达不到规定标准和要求的，不得承担训练任务。

第七章 考试考查

第三十六条 各级公安机关应当根据训练大纲、教学计划的要求，对参加训练的人民警察进行考试或者考查。考试、考查方式和试题编制内容，根据训练种类由省级以上公安机关政工部门确定或者会同相关业务部门确定。

第三十七条 初任训练、晋升训练应当对全部或者主要课程（科目）进行考试，考试成绩不合格者必须在限定时间内进行复训或者补训。专业训练应当根据不同情况对训练课程（科目）进行考试或者考查。
考试可以单独进行，也可以根据需要与其他相关考试结合进行。

第三十八条 训练成绩合格者，根据管理权限，由承担训练任务的公安院校或者训练基地向其颁发训练合格证书。

第三十九条 训练合格证书由公安部政治部统一设计、印制或者授权省级公安机关政工部门印制，由省级以上公安机关政工部门验印。

第四十条 对在训练工作中取得优异成绩的单位和个人，按照相关奖励办法予以奖励。

第八章 附则

第四十一条 公安机关人民警察按规定参加训练期间，工资、福利等待遇不变。

第四十二条 公安边防、消防、警卫部队的训练，可以参照本条令执行。

第四十三条 各省、自治区、直辖市公安厅、局可以根据本地区实际，制定具体办法。

第四十四条 本条令所称“以上”或者“以下”均含本级。

第四十五条 本条令由公安部政治部负责解释。

第四十六条 本条令自发布之日起施行