建设部


关于宣传、贯彻《物业管理条例》的通知


建住房[2003]122号

各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：

　　《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称《条例》）已于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。全面、准确地贯彻《条例》，依法加强对物业管理活动的监督管理，是各级房地产行政主管部门的一项重要职责。为了更好地贯彻《条例》，现将有关问题通知如下：

　　一、充分认识《条例》颁布实施的重要意义，认真做好《条例》的学习、宣传、培训工作

　　《条例》是我国第一部物业管理行政法规。《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。《条例》的颁布施行，将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业合法权益提供法律保障；对于促进物业管理健康发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。

　　各级房地产行政主管部门要在当地政府的统一领导下，认真制定并组织实施《条例》的学习、宣传和培训计划。要通过报纸、电视、网络等新闻媒体广泛宣传《条例》，通过短期培训、讲座、座谈会等多种形式认真组织学习，通过发放宣传材料、张贴标语、现场咨询等多种方式使物业管理企业、业主等物业管理有关主体深刻了解、领会《条例》精神和条文基本含义，自觉遵守《条例》，依法保护自身的合法权益。要特别加强物业管理行政执法人员的学习与培训，增强法制观念，切实提高依法行政水平。

　　二、加快制定、完善与《条例》配套的部门规章、规范性文件和地方法规

　　作为与《条例》配套的《物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》我部即将印发，我部还将抓紧制定《住房专项维修资金管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》等其他配套的部门规章和规范性文件。鉴于各地在物业管理发展上的差异，《条例》对业主在首次业主大会会议上投票权的确定、物业管理区域的划分等问题仅作了原则规定，具体办法授权省、自治区、直辖市制定。因此，为确保《条例》的顺利实施，各地要按照《中华人民共和国立法法》确立的原则，抓紧制定和完善当地的配套法规和实施细则，重点做好以下几方面的工作：一是已经出台物业管理地方性法规或规范性文件的，要及时对其中与《条例》规定相抵触的条文进行调整和修改；二是对《条例》中授权地方制定具体办法的内容，要尽快作出规定；三是要根据《物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》，研究提出当地具体贯彻落实意见。

　　三、规范物业管理行为，推动物业管理的健康发展

　　与过去的有关物业管理方面的规定相比较，《条例》在立法的深度和广度上有了重大突破，对人民群众关心的热点、难点问题作了相应规定。各地要切实按照《条例》的要求，结合贯彻落实国务院关于整顿和规范房地产市场秩序的部署，抓好以下几个方面工作：一是重视和做好业主大会和业主委员会的组织建设工作，指导和监督业主决策机构的建立和运作。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。二是鼓励房地产开发建设单位和物业管理企业相分离，积极推进物业管理项目招投标，监督物业管理企业做好物业承接验收工作，明确建设单位与管理单位的各自责任，从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时，建设单位和管理单位互相推诿的问题；三是建立和完善“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，查处物业管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务的行为；四是建立健全物业管理市场准入制度，把好市场准入关，查处不具有资质或不具有相应资质的企业从事物业管理经营的行为，清理管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业，整顿规范物业管理市场秩序。五是引导业主和物业管理企业增强合同意识，通过合同约定物业管理服务内容、服务质量和服务费用等事项，明确双方权利、义务和解决纠纷的方法，维护双方的合法权益。六是全面建立健全住房专项维修资金制度，没有建立或者没有按照标准建立专项维修资金的地方，要按照国家有关规定予以补建或补充，并加强使用管理。要对住房专项维修资金进行清理，坚决查处挪用行为，追缴挪用资金。

　　四、加强协调与配合，形成行政主管部门之间的执法合力

　　物业管理工作涉及面广，除了房地产行政主管部门行使监督管理职责之外，公安、财政、民政、价格等行政主管部门在相关工作中也依法承担着相关的监督管理职责。《条例》对相关行政主管部门的监督管理职责作了明确的规定。各级房地产行政主管部门要加强与物业管理相关行政主管部门的工作协调，按照《条例》规定，各司其职，各负其责，切实履行好各自的职能。

　　五、依法行政，提高政府主管部门的工作水平

　　按照行政管理体制改革的要求，《条例》对房地产行政主管部门提出了更高的要求。各级房地产行政主管部门要认真履行职责，转变管理思路，规范行政行为，要以《条例》的颁布实施为契机，进一步简化办事程序，提高管理透明度，提高办事效率，更好地发挥政府的指导、监督和管理作用。《条例》全面规定了物业管理相关主体的法律责任，各级行政主管部门及其工作人员作为行政执法机关和执法人员，要从依法行政和实现“三个代表”的高度认识和行使好法律赋予的执法权，增强工作责任心和依法办事的自觉性，认真履行职责，严格执法，严禁利用职务和工作上的便利索取他人财物，或者收受他人财物为他人牟取利益。一经发现上述情况的，依法追究相应责任。

　　各地在贯彻执行《条例》中遇到的重要情况和问题，请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部
二○○三年六月十二日


广西壮族自治区北海市人民政府


北海市人民政府关于印发北海市海域使用管理规定的通知



北政发[2002]12号


市辖县、区人民政府，市各有关单位：
《北海市海域使用管理规定》已经市人民政府第22次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二OO二年三月二十日



北海市海域使用管理规定

第一章 总 则

第一条 为了加强海域使用管理，科学、合理开发利用海洋资源，维护国家海域所有权和海域使用权人的合法权益，促进海洋经济可持续发展，根据《中华人民共和国海域使用管理法》、《广西壮族自治区海域使用管理办法》以及有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称海域，是指国家授权我市管理的毗邻本市行政区的内水（即我国领海基线向陆一侧至海岸线）、领海的水面、水体、海床和底土。
第三条 海域属国家所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域。
单位和个人使用海域，必须依法取得海域使用权。
第四条 凡在我市毗邻海域内持续使用特定海域三个月以上，排他性用海活动的单位和个人，必须遵守本规定。
第五条 国家实行海洋功能区划制度。我市海域使用必须符合海洋功能区划。
严格管理填海、围海等改变海域自然属性的用海活动。
第六条 配合国家建立海域使用管理信息系统，对海域使用状况实施监视、监测，依法定期发布海域使用统计资料。
第七条 建立海域使用权登记制度，市、县人民政府海洋主管部门依法登记的海域使用权受法律保护。
第八条 市人民政府海洋行政主管部门，负责全市海域使用的监督管理。市辖县人民政府的海洋行政主管部门根据授权负责本县行政区毗邻海域使用的监督管理。
市环保、渔业、林业行政主管部门及海事管理机构应依照国家法律、法规赋予的职责，对海洋环境、海洋渔业、海上交通安全实施监督管理。
市辖县、区人民政府应当将海洋开发利用与海洋环境保护工作纳入国民经济和社会发展规划，并协同海洋行政主管部门开展海域使用的监督管理工作。
第九条 我市鼓励海域保护和开发利用的科学研究，推广先进技术，提高海域开发利用的科学技术水平，加强北海海洋科学技术的合作与交流。对在保护和合理利用海域以及进行有关的科学研究方面作出显著成绩的单位和个人，由市、县人民政府给予奖励。

第二章 海洋功能区划

第十条 国家实行海洋功能区划制度。市海洋行政主管部门应会同有关部门根据广西海洋功能区划，结合北海的实际，编制北海市海洋功能区划。县海洋行政主管部门依据市海洋功能区划会同有关部门编制县海洋功能区划。
第十一条 为科学地制定海洋开发战略、开发规划、管理办法，为海域开发活动提供科学依据，使海洋资源得到合理开发、保护和持续利用，充分发挥海洋资源优势，编制海洋功能区划应遵循以下原则：
（一）根据海域的区位、自然资源和自然环境等自然属性，科学确定海域功能；
（二）根据经济和社会发展的需要，统筹安排各有关行业的用海，使各种不同的功能区划及各种资源得到合理开发利用；
（三）根据资源及自然环境的承载能力，坚持开发与保护的原则，处理好开发与保护的关系，使海洋资源在保护中开发，在开发中保护，使资源能得到可持续利用，促进海洋经济的发展；
（四）保证海上交通安全、国防安全和军事用海的需要。
第十二条 海洋功能区划实行分级审批。
根据《中华人民共和国海域使用管理法》规定，市海洋功能区划编制后应经市人民政府审核同意，报自治区人民政府批准；县海洋功能区划编制后，经县人民政府审核同意后，报市人民政府后再报自治区人民政府批准。
第十三条 海洋功能区划的修改
市、县的海洋功能区划实施若干年后，对原划定的功能需要调整修改时，应由原编制海洋功能区划的市、县海洋行政主管部门提出修改方案，报原批准机关批准，未经批准，不得改变海洋功能区划确定的海域功能。
第十四条 养殖、盐业、港口、交通、旅游等行业规划涉及海域使用的，应当符合海洋功能区划。
沿海土地利用总体规划、城市规划、港口规划涉及海域使用的，应当与海洋功能区划相衔接。
第十五条 市、县海洋功能区划经批准后，应向社会公布；但涉及国家秘密的部分除外。

第三章 海域使用的申请与审批

第十六条 单位和个人使用海域，必须向县级以上海洋行政主管部门提出海域使用申请，海洋行政主管部门派员进行现场勘测定位。符合海洋功能区划的填报海域使用申请表；属于海洋、海岸工程和对海洋环境有影响的，海域使用者要委托有相应资质的科研单位对项目进行海洋环境影响评价。海岸工程环境影响报告书经海洋行政主管部门审核后,报环境保护行政主管部门审查批准；海洋工程环境影响报告书由海洋行政主管部门核准，报环境保护行政主管部门备案，接受环境保护行政主管部门监督。
申请使用海域应当提交下列书面材料：
（一）海域使用申请书（包括海域使用申请表）；
（二）需立项的项目，提交主管部门批准立项的文件；
（三）海域使用可行性论证报告书（表）及批准文件；
（四）环境影响评价报告书（表）及批准文件；
（五）相关的资信证明材料；
（六）海洋行政主管部门要求提供的其他材料。
海洋行政主管部门在收到全部材料后，应在60个工作日内给予答复。
第十七条 未经批准取得国家海域使用权证书的项目，政府各有关部门不得办理相关的用海手续。
第十八条 审批海域使用的原则
（一）有利于维护国家安全；
（二）有利于海域使用整体功能的发挥和各项海域使用的协调发展；
（三）有利于海域及其资源的持续发展；
（四）有利于保护海域生态环境和资源；
（五）有利于保护海域的自然景观；
（六）有利于维护人民健康和生命财产安全。
第十九条 市辖县、区人民政府鼓励、支持有利于海洋资源和生态环境保护的开发利用活动，严格控制改变海域自然属性或者影响海洋生态环境的海域使用项目。
有下列情况之一的，禁止使用海域：
（一）破坏海域资源、环境、自然景观和生态平衡的；
（二）造成航道、港区淤积、堵塞以及其他有碍锚地、港口生产作业的；
（三）导致岸滩侵蚀和危害海堤等工程安全的；
（四）妨碍航行、消防、救护、排洪的；
（五）法律、法规禁止的其他项目。
第二十条 海域使用审批权限
（一）使用海域面积2000亩以上（其中围、填海400亩以上）的海域使用项目，由市人民政府审核后逐级上报自治区人民政府批准和核发海域使用证；
（二）使用海域面积2000亩以下（其中围海、填海400亩以下）的海域使用项目，由市海洋行政主管部门审核，报市人民政府批准，核发海域使用权证书；
（三）市辖三区的海域使用。统一由市海洋行政主管部门审核，报市人民政府批准，核发海域使用权证书。
（四）使用面积1000亩以下（其中围海、填海200亩以下）的海域使用项目，由县海洋行政主管部门审查，报市海洋行政主管部门核准后，由县人民政府批准，核发海域使用权证书。
（五）跨县、区的海域使用项目由市海洋行政主管部门审核，报市人民政府批准，核发海域使用证。
（六）在审批海域使用项目过程中，涉及到红树林、渔业资源繁殖区、排洪、海上交通、自然景观的，应当征求相关部门的意见。
对由上一级海洋行政主管部门和政府审批的海域申请项目，应由下一级海洋行政主管部门及政府提出意见，逐级上报审批。
第二十一条 使用海域从事养殖生产的，必须先办理海域使用权证书，确定使用权后，凭海域使用权证书到渔业行政主管部门办理水产养殖使用证。

第四章　海域使用权

第二十二条 海域使用申请经依法批准后，由批准用海的人民政府登记造册向海域使用申请人颁发海域使用权证书，海域使用申请人自领取使用权证书之日起，取得海域使用权。
第二十三条 海域使用权人依法使用海域并获得收益的权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。海域使用权人有依法保护和合理使用海域的义务；海域使用权人对不妨害其依法使用海域的排他性用海活动，不得阻挠。
第二十四条 海域使用权除依照本规定第二十二条规定的方式取得外，也可以通过招标和拍卖的方式取得。同一海域，如有两个以上的单位或个人申请使用，可进行招标或拍卖，具体招标或拍卖方案由市海洋行政主管部门制定，报有审批权的人民政府批准后实施。
招标或拍卖工作完成后，依法向中标或买受人颁发海域使用权证书，自领取海域使用权证书之日起，取得海域使用权。
第二十五条 本规定施行前，已取得海域使用权证书或水产养殖使用证的，而且手续齐全和符合海洋功能区划的，同时不存在海域使用纠纷的，可以凭原发的有效证件按海域的管理范围分别到市、县海洋行政主管部门申请使用登记，经审查同意后，报市人民政府批准，换发或补办海域使用权证书。
第二十六条 海域使用最高期限
（一）养殖用海15年；
（二）拆船用海20年；
（三）旅游、娱乐用海25年；
（四）盐业、矿业用海30年；
（五）公益事业用海40年；
（六）港口、修造船厂、交通、海底电缆、管道、采油平台、工业建设等工程用海50年。
第二十七条 海域使用权期限届满，海域使用权人需要继续使用海域的，应当至迟于期限届满前二个月向原批准用海的人民政府的海洋行政主管部门申请续期使用。
除根据公共利益或者国家安全需要收回海域使用权外，原批准用海的人民政府应当批准续期。准予续期的，海域使用权人应当依法缴纳续期的海域使用金。
第二十八条 经依法取得海域使用权后，因合作、分立或者与他人合资、合作经营，变更海域使用权人的，应向原批准用海人民政府的海洋行政主管部门提出申请，经审核同意后，报原批准用海的人民政府批准。
第二十九条 海域使用权期满，未申请续期或者申请续期未获批准的，海域使用权终止。
海域使用权终止后，原海域使用权人应当拆除可能造成海洋环境污染或者影响其他用海项目的用海设施和构筑物。
第三十条 使用海域有下列情况之一的，使用者应提前60日到原发证主管部门重新办理海域使用权证书。
（一）改变海域使用权证书规定用途的；
（二）海域使用权证书有效期满需要续期的；
第三十一条 海域使用权发生争议的，当事人应当协商解决；协商不成的，由县级以上人民政府海洋行政主管部门调解；当事人也可以直接向人民法院提起诉讼。
在海域使用权争议解决之前，任何一方不得改变海域使用现状，不得破坏生产或设施。

第五章 海域使用金

第三十二条 国家实行海域有偿使用制度，使用海域从事经营以及其他营利性开发利用活动的单位和个人，应当按规定向国家缴纳海域使用金，海域使用金由海洋行政主管部门代征。
第三十三条海域使用金的征收范围和标准
（一）港口、码头（含港池）、交通、堆场、仓库、工业；
（二）房地产、旅游开发的围、填海工程；
（三）修船、拆船、造船（含船坞）；
（四）海上人工构造物（含安全区）；
（五）铺设海底电缆、管道；
（六）不改变海域属性的海水增养殖；
（七）筑堤围海的海水养殖；
（八）围海造田；
（九）海上游乐场（含水下游乐设施）、海滨浴场；潜水观光 ；
（十）开采海底矿藏（含海上抽砂取土）；
（十一）其他使用海域的项目，参照上述有关条款征收海域使用金。
海域使用金的征收标准，按照桂财综[2001]70号文“《广西壮族自治区海域使用金征收管理办法》”的标准执行。
第三十四条 海域出让金由获得批准使用海域的申请人缴纳。
第三十五条 收取海域使用金，必须使用自治区财政厅统一印制的海域使用金专用票据，按自治区财政厅的规定使用、管理，主要用于海域的整治、保护和管理。
第三十六条 符合下列条件的用海，经有批准权的人民政府批准，可以免缴海域使用金。
（一）军事用海；
（二）公务船舶专用码头用海；
（三）非经营性的航道、锚地等交通基础设施用海；
（四）教学、科研、防灾减灾、海难搜救、公益事业等非经营性的用海。
第三十七条 公用设施用海、国家重大建设项目用海、养殖用海按照国家财政、海洋部门的规定，经有批准权的人民政府财政、海洋部门审查批准，可以减、免海域使用金。

第六章 监督检查

第三十八条 市、县海洋行政主管部门应当加强对海域使用的监督检查，发现问题及时处理。市、县财政部门应配合海洋行政主管部门加强对海域使用金的征收工作。
第三十九条 市、县海洋行政主管部门应当加强海洋监察队伍的建设，加强政治、业务学习，提高执法人员依法行政的水平，做到秉公执法，忠于职守，清正廉洁，文明服务，并依法接受监督。
海洋行政主管部门及其工作人员不得参与和从事海域使用有关的生产经营活动。
第四十条 县以上海洋行政能主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施。
（一）要求被检查单位或者个人提供海域使用的有关证件和资料；
（二）要求被检查单位或者个人就海域使用的有关问题做出说明；
（三）进入被检查单位或个人占用海域的现场进行勘查；
（四）责令当事人停止正在进行的违法行为。
第四十一条 海域使用管理监督检查人员履行监督检查职责时，应当出示有效执法证件。
被检查的单位或个人对海洋行政主管部门的监督检查应当给予配合，不得拒绝、妨碍监督检查人员依法执行公务。
第七章 法律责任

第四十二条 未经批准或者骗取批准，非法占用海域的，责令退还非法占用的海域，恢复海域原状，没收违法所得，并处非法占用海域期间内该海域面积应缴纳的海域使用金五倍以上十五倍以下的罚款；对未经批准或者骗取批准，进行围海、填海活动的，并处非法占用海域期间内该海域面积应缴纳的海域使用金十倍以上二十倍以下的罚款。
第四十三条 无权批准使用海域的单位非法批准使用海域的，超越批准权限非法批准使用海域的，或者不按海洋功能区划批准使用海域的，批准文件无效，由有批准权的人民政府收回非法使用的海域；对非法批准使用海域的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。
第四十四条 违反本规定第二十三条规定，阻挠、妨害海域使用权人依法使用海域的，海域使用权人可以请求海洋行政主管部门排除妨害，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成损失的，可以依法请求损害赔偿。
第四十五条 违反本规定第二十七条规定，海域使用权期限界满，未办理有关手续仍继续使用海域的，责令限期办理，可以并处10，000元以下的罚款；拒不办理的，以非法占用海域论处。
第四十六条 违反本规定第三十条第二项规定，擅自改变海域用途的，责令限期改正，没收违法所得，并处非法改变海域用途期间内该海域面积应缴纳的海域使用金五倍以上至十五倍以下的罚款；对拒不改正的，由颁发海域使用权证书的人民政府注销海域使用权证书，收回海域使用权。
第四十七条 违反规定第二十四条第二款规定，海域使用权终止。原海域使用权人不按规定拆除用海设施和构筑物的，责令限期拆除；逾期不拆除的，处50，000元以下罚款，并由县级以上人民政府海洋行政主管部门委托有关单位代为拆除，所需要费用由原海域使用权人承担。
第四十八条 违反本规定，海域使用权人不按时缴纳海域使用金的，海洋行政主管部门限期缴纳，在限期内仍拒不交纳的，由颁发海域使用权证书的人民政府注销海域使用权证书，收回海域使用权，重新安排使用。
第四十九条 本规定公布之日起，凡未办理海域使用权证书的，应在一个月内到所在市、县以上人民政府的海洋行政主管部门申请办理海域使用登记手续。
第五十条 颁发海域使用权证书后，海洋行政主管部门不进行监督管理，或者发现违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第五十一条 本规定在实施过程中如与国家法律、法规或上级规定相抵触，按国家法律、法规或上级规定执行。
第五十二条 本规定具体应用中的问题由市海洋行政主管部门解释。
第五十三条本规定自公布之日起施行。