广西壮族自治区河池市人民政府办公室


河政发［2008］11号

关于印发农村计划生育家庭奖励扶助办法的通知



各县（市、区）人民政府，市直各委、办、局：

现将《河池市农村计划生育家庭奖励扶助办法》印发给你们，请认真贯彻执行。










二○○八年二月二十五日










河池市农村计划生育家庭奖励扶助办法




第一章 总 则




第一条 为进一步贯彻落实计划生育基本国策，根据《中华人民共和国人口与计划生育法》、《广西壮族自治区人口与计划生育条例》和《中共中央、国务院关于全面加强人口和计划生育工作统筹解决人口问题的决定》（中发〔2006〕22号）精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条 县级以上人民政府要将开展农村计划生育家庭奖励扶助所需经费纳入本级财政年度预算，确保按时足额到位。

第三条 奖励扶助对象依据本办法规定，享受奖励扶助政策待遇，不影响其享受法律、法规、规章所规定的其他奖励优惠政策待遇。

第四条 鼓励社会团体、企业事业组织和个人为农村计划生育家庭提供捐助。

县级以上人口和计划生育行政部门负责受理捐助，捐助款项纳入当地财政专户管理，专款专用。

第五条 县级以上人民政府及其有关部门制订的各项惠民便民政策，要确保农村计划生育家庭优先分享改革发展成果。提高实行计划生育的农村独生子女户和双女结扎户家庭的优惠补助标准，给予其人均、户均增发相当于当地补助标准1/2以上的补助资金。




第二章 奖励扶助对象




第六条 凡户籍在本市行政区域内，夫妻均为农村居民，实行计划生育的家庭，适用本办法。

第七条 享受本办法规定奖励扶助政策的农村计划生育家庭包括：

（一）依法终身只生育一个子女并已领取《独生子女父母光荣证》的家庭；

（二）依法终身只生育两个子女并自觉主动落实了结扎措施的家庭；

（三）依法生育两个子女，其中一个子女未满18周岁死亡，只剩下一个子女，并已领取《独生子女父母光荣证》，不再生育的家庭；

（四）离婚或丧偶前依法只生育过一个子女或两个女儿，离婚或丧偶后不再婚或再婚后不再生育的家庭；

（五）再婚夫妻一方依法只生育过一个子女，另一方未生育过，再婚后不再生育的家庭；

（六）再婚双方依法各只生育过一个女儿，再婚后不再生育的家庭。




第三章 奖励、救助与扶助




第一节 奖 励




第八条 农村实行计划生育的夫妻，依法生育两个子女，自觉主动落实结扎措施的，按下列标准给予一次性奖励：

（一）在本办法颁布施行后依法生育的双女户，在产后六个月内自觉主动落实结扎措施的，一次性发放奖励金1500元；

（二）在本办法颁布施行后依法生育的，除双女户以外的计划生育家庭，在产后六个月内自觉主动落实结扎措施的，一次性发放奖励金1200元；

（三）在本办法颁布施行前依法生育的双女户，在本办法颁布施行后六个月内，即2007年8月22日至2008年2月22日止，自觉主动落实结扎措施，女方年龄在35周岁以内的，一次性发放奖励金1000元；

（四）在本办法颁布施行前依法生育的，除双女户以外的计划生育家庭，在本办法颁布施行后六个月内，即2007年8月22日至2008年2月22日止，自觉主动落实结扎措施，女方年龄在35周岁以内的，一次性发放奖励金600元。

第九条 农村计划生育家庭依法生育一个男孩并领取《独生子女父母光荣证》的，一次性发放奖励金1000元。符合生育二孩条件，自愿终身只生育一个子女并领取《独生子女父母光荣证》的农村计划生育家庭，一次性发放奖励金2000元。




第二节 救 助




第十条 农村独生子女未满18周岁，因意外伤残经设区的市组织医学专家鉴定为基本丧失劳动能力或生活自理能力的，每年发放600元的救助金，直至其年满18周岁止。

前款规定的对象，符合社会救助条件的，按照农村最低生活保障以及特困户生活救助等制度的规定给予救助。

第十一条 农村计划生育家庭夫妻，符合下列条件之一的，给予每人每年不低于600元救助金，直至年满60周岁止：

（一）独生子女死亡，不再生育也不收养子女的；

（二）农村计划生育双女户家庭，一个或两个女儿死亡，不再生育也不收养子女的；

（三）除双女户以外的依法生育两个子女的农村计划生育家庭，子女全部死亡，不再生育也不收养子女的。

第十二条 农村计划生育家庭夫妻本人依法落实计划生育手术，因手术出现并发症，经设区的市组织医学专家鉴定为完全丧失劳动能力的，一次性发放4000元补助；部分丧失劳动能力的，一次性发放2000元补助。

前款规定的对象，符合社会救助条件的，按照农村最低生活保障以及农村五保户供养、特困户生活救助等制度的规定给予救助。




第三节 扶 助




第十三条 农村计划生育家庭的独生子女考生和双女结扎户女儿考生，报考本市普通高中、中专和普通中等职业教育学校时，总分加20分出档，具体办法由由市教育局制定。

第十四条 乡镇人民政府应当免除农村计划生育家庭（子女年满18周岁前）所承担的农村一事一议的筹资筹劳。

第十五条 农村独生子女户和双女结扎户及计划生育特殊困难家庭每年缴纳的新型农村合作医疗费用，由其户籍所在地的县级人民政府负担。

第十六条 发展改革部门在以工代赈、异地搬迁中应当优先安排农村独生子女户、双女结扎户等计划生育家庭，并在项目、资金安排上给予适当倾斜。实施异地安置扶贫、库区移民搬迁项目时，在人均补助标准的基础上，给独生子女户、双女结扎户家庭人均增发1/2以上的补助资金。

第十七条 民政部门要将生活困难，符合救济、救助条件的农村独生子女户、双女结扎户等计划生育家庭优先纳入五保户供养和农村最低生活保障范围，实现应保尽保。

第十八条 农业、水利、林业、扶贫、科技、劳动保障、卫生和金融等部门，在农村基础设施建设、产业结构调整、产业开发、扶贫到户贴息贷款、沼气池项目安排、劳动力转移、技术培训、农业新技术和优良品种推广应用、改水改厕等方面，应当优先照顾农村独生子女户、双女结扎户等计划生育家庭，并在项目、资金安排上给予适当倾斜，具体办法由相关部门负责制定。

第十九条 教育部门在实施义务教育“两免一补”（免费提供教科书、免杂费、补助寄宿生生活费）政策时，应当优先安排农村独生子女户、双女结扎户等计划生育家庭子女，具体办法由市教育局负责制定。

第二十条 妇联组织在实施“春蕾计划”、“双学双比”等项目时，应当优先安排农村独生子女户、双女结扎户等计划生育家庭，并在项目、资金安排上给予适当倾斜，具体办法由市妇联负责制定。




第四章 资格确认




第二十一条 农村计划生育家庭奖励扶助对象按下列程序确认：

（一）奖励扶助对象向户籍所在地村委会提出申请；

（二）村委会调查核实，将符合条件的奖励扶助对象名单在村民聚集地公示七日无异议后，报乡（镇）人民政府审查；

（三）乡（镇）人民政府调查核实，将符合条件的奖励扶助对象名单在村民聚集地公示七日无异议后，报县级人口和计划生育行政部门审核确认，属结扎对象的由手术技术部门核实，独生子女户到办证机构核实。

（四）县级人口和计划生育行政部门会同同级财政部门组织人员进行复核后，由人口和计划生育行政部门与符合奖励扶助条件的对象签订《广西壮族自治区农村计划生育家庭奖励扶助合同》，免费发给《广西壮族自治区农村计划生育家庭奖励扶助证》；

（五）奖励扶助对象凭《广西壮族自治区农村计划生育家庭奖励扶助证》享受奖励扶助。

第二十二条 自觉主动的界定：1.自己能主动结扎的；2.接到通知后主动结扎的；3.上门宣传后主动结扎的。

第二十三条 县级人口和计划生育行政部门以及乡（镇）人民政府应当按年度建立农村计划生育家庭奖励扶助对象永久档案，录入计算机管理。

第二十四条 享受本办法奖励扶助的农村居民，转为城镇居民的，按照以下规定处理：

（一）夫妻一方或双方由农村居民转为城镇居民的，从发生变动之月起，停止享受有关奖励扶助政策待遇，已领取的奖励扶助金不再收回；

（二）子女由农村居民转为城镇居民的，从当月起停止享受有关奖励扶助政策待遇；其父母仍属农村居民的，继续享受有关奖励扶助政策待遇。




第五章 资金保障和部门职责




第二十五条 奖励救助金按下列比例负担：

（一）本办法第八条规定的奖励金，属计划生育工作先进县的，由自治区财政负担50%，市级财政负担20%，县级财政负担30%；属计划生育工作基础较好县的，由自治区财政负担40%，市级财政负担30%，县级财政负担30%；属计划生育工作基础薄弱县的，由自治区财政负担30%，市级财政负担30%，县级财政负担40%；

（二）本办法第九条规定的奖励金，属国家扶贫开发工作重点县的，由自治区财政负担60%，市级财政负担20%，县级财政负担20%；属自治区扶贫开发工作重点县的，由自治区财政负担50%，市级财政负担20%，县级财政负担30%；属非国家、自治区扶贫开发工作重点县的，由自治区财政负担40%，市级财政负担30%，县级财政负担30%；

（三）本办法第十条第一款和第十二条第一款规定的救助金，由自治区财政全额负担；

（四）本办法第十一条规定的救助金，由户籍所在地县级财政全额负担。

第二十六条 本办法规定的扶助项目所需资金，每季度第一个月底前将上一季度确认资金由财政部门负责落实。

第二十七条 人口和计划生育部门负责农村计划生育家庭奖励扶助对象的确认工作。

第二十八条 县级以上财政、人口和计划生育、审计、监察等部门应当加强对农村计划生育家庭奖励扶助资金使用情况的监检查，确保资金按时足额到位、专款专用。




第六章 法律责任




第二十九条 违反人口与计划生育法律、法规和政策的，停止享受奖励扶助政策待遇，由县级人口和计划生育行政部门收回已领取的全部资金，上缴财政专户。

第三十条 有下列情形之一的，依法追究有关负责人和直接责任人的责任并追缴其非法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）弄虚作假或以其他手段骗取奖励扶助金的；

（二）贪污、挪用、截留、克扣奖励扶助金的；

（三）法律、法规规定的其他情形。




第七章 附 则




第三十一条 各级人民政府应当设立举报电话，鼓励公民和社会进行监督。

第三十二条 各级人民政府要做好本办法与本地区相关政策的衔接工作。各市、县（市、区）现行奖励扶助制度规定的标准低于本办法规定的奖励扶助标准的，按本办法规定的标准执行；现行奖励扶助制度规定的标准高于本办法规定的奖励扶助标准的，可按原标准执行，各县市区不能低于这个标准。

市鼓励各县（市、区）根据本办法的精神，制定配套奖励扶助办法或在本办法的基础上适当提高奖励扶助标准。各县市区制定的奖励扶助办法，报市人口计生委备案。

第三十三条 本办法所称的生育包含收养。

第三十四条 本办法所称的奖励、救助与扶助资金具体发放的有关规定，由市人口计生委、财政局负责制定。

第三十五条 本办法涉及的计划生育政策问题，由市人口计生委负责解释。

第三十六条 本办法自下发之日起施行。



土地使用权租赁若干问题刍议

山东德衡律师事务所房地产部律师 张延岭


内容摘要：土地租赁指土地一级市场行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地；土地使用权租赁则指土地二级市场行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权以及集体土地使用权的出租规定了不同的限制条件，鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记，为促进土地使用权租赁市场以及经济发展，本人认为应逐步降低或取消限制条件。另外，本文还尝试探讨了承租土地使用权的转让、土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限等问题。
主题词：土地租赁，土地使用权租赁，土地使用权租赁合同登记，承租土地使用权的转让，土地使用权租赁合同期限。

关于土地使用权租赁，我国相关法律规定甚少，有关内容并不充分，实践中也存在很多理解分歧。随着市场经济的发展，土地使用权租赁作为土地流转市场的一种交易形式，已经凸显进一步发展与规范的必要性与紧迫性。为此，本文从以下方面尝试探讨关于我国土地使用权租赁制度的若干问题：土地使用权租赁制度的发展;国有土地使用权的出租;集体土地使用权的出租;承租土地使用权的转让;土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限。
一、我国土地使用权租赁制度的发展
1988年前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法修正案》，又对《土地管理法》相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”
1999年8月1日，国土资源部发布《规范国有土地租赁若干意见》，对国有土地租赁问题作了较为全面的规定，其规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”该《意见》第六条同时对国有土地使用权租赁做出规定：“ 国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
从以上规定可以看出，我国法律制度是将土地租赁与土地使用权租赁区分界定的。土地租赁应指土地一级市场的行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地，承租人取得土地使用权，如《土地管理法实施条例》第29条规定。土地使用权租赁则指土地二级市场的交易行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权，比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条分别对以出让和划拨方式取得的土地使用权的出租作了相关规定。但在有些部门规章等规定上，未能对上述概念合理区分和使用，如1994年国家土地管理局与国家体改委联合发布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》第9条规定：“国家以租赁方式将土地使用权租赁给公司，定期收取租金。”该规定便将上述两概念混淆为一体，其所指应为将土地租赁与公司。还有，虽然《规范国有土地租赁若干意见》对国有土地租赁和国有土地使用权租赁皆作了相关规定，但该规定将土地使用权的出租称为转租，似乎未能彻底履行上述有关法律对土地租赁和土地使用权租赁的概念界定。因此，对于立法界或理论界，都应进一步理顺上述概念的运用，以完善本来较为混乱的土地制度。
二、国有土地使用权出租
国有土地使用权出租属于二级市场交易行为，按照土地使用权初始取得方式分类，其主要包括以下几种：以土地租赁方式取得之土地使用权的出租（下称租赁土地使用权的出租）、以出让方式取得之土地使用权的出租（下称出让土地使用权的出租）、以划拨方式取得之土地使用权的出租（下称划拨土地使用权的出租）。下面主要对上述以各种方式取得之土地使用权出租的限制条件进行分析。
首先对比谈一下租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租。《规范国有土地租赁若干意见》第六条对租赁土地使用权的出租作了相关规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”如前所述，该条款将以租赁方式取得之土地使用权的出租称为承租土地使用权转租，严格讲是不对的，因为本次出租是对以土地租赁方式初始取得土地使用权的第一次出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条则对出让土地使用权的出租作了有关规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”
上述法律政策对租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租,皆规定了以下同样的限制条件：必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。不过，租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之后，还必须经土地行政主管部门同意或合乎租赁合同约定（指在土地租赁合同中约定允许出租或禁止出租或出租须经出租人同意），而关于出让土地使用权的出租并无类似的明文规定。本人认为，上述租赁土地使用权出租须经土地行政主管部门之“同意”，应理解为对是否已经支付土地租金和完成开发建设条件的审查和监督，除此之外，土地行政主管部门不应以任何理由做出不同意出租的决定，否则将出现权利滥用等人为因素而阻碍租赁交易市场的发展。
从国家有关规定看，我国对国有土地使用权出租的限制条件与国有土地使用权转让的限制条件是一致的，即必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。实际上，在土地使用权出租中，“承租人不是对出租人现有的租赁物加以占有和使用，而需要继续投资完成土地的开发、利用。而一般的财产租赁，承租人不必投资对租赁物加以改造”（赵红梅《论土地使用权租赁》），在土地使用权出租中，并不发生土地使用权的权属转移，出租人作为土地使用权权属登记人，仍应负担交纳原相应土地税费的义务，而且承租人取得承租权后必须受原出让合同、租赁合同中对土地开发、用途等方面的限制，上述因素都将大大减少土地使用权出租的投机性。因此，个人认为，不宜将土地使用权的出租等同于土地使用权的转让而给予过多限制，比如《河北省国有土地租赁办法》仅对转让租赁土地使用权规定了限制条件，但对转租未设置限制条件。此外，可以尝试将招标拍卖挂牌制度引入土地使用权出租市场。
下面看一下划拨土地使用权的出租。1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法 》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”第九条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人”。第六条规定：“ 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”
单从该《办法》第九条规定看，似乎允许划拨土地使用权单独出租，但根据《办法》第五条规定，划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租，若如此，在办理完出让手续后实际上就变成出让土地使用权的出租了，相应的应受关于出让土地使用权出租的法律规定的约束，也就谈不上划拨土地使用权的出租了，因此，个人认为，严格意义上讲，国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的。
不过，对于划拨土地使用权随同建筑物一起出租的，法律是允许的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
三、集体土地使用权的出租。
大家知道，集体土地使用权包括农地承包经营权（又称农地使用权）、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租，我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定，至于公共设施、公益事业建设用地，因不具有营利性，实践中相关纠纷不多，所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
1、宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。
但是，法律对宅基地使用权的承租者范围是否有所限制呢？《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”由此可以认为，受用途和资源所限，宅基地主要用于本集体经济组织内部成员建设住宅，外村乡村民不具备使用主体资格，城市居民则只能申请使用国有土地。因此，宅基地使用权出租虽然不变更使用权属主体，但也只能出租给具备建设使用资格的本集体经济组织成员了。其实，1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民使用集体土地建造住宅，后因容易导致房地产投机炒卖而在新《土地管理法》中予以删除，由此也可见立法之用意。
宅基地使用权的出租，是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢？如前所述，本人还是认为，土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同，前者并不改变土地使用权的权属主体，因此，不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
至于农村居民出租住房，从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制，从现实看，农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在，其于乡镇经济发展的人流与物流中，扮演着重要的角色，而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，因此，本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
2、关于企业建设用地使用权的出租问题。
相对于农地承包经营权、宅基地使用权，乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性，它对农村工业的发展起了重大作用，但关于企业建设用地使用权出租的法律规定，仅有《土地管理法》第六十三条，且对于该条款的理解，有众多分歧。
《土地管理法》在“建设用地”一章第六十三条这样规定；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从该第六十三条前半句可以看出，法律是允许集体土地使用权出租用于农业建设的。结合看一下《土地管理法》第四十三条和第六十条：“第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，……。” 由上得知，任何单位或个人进行建设，如果不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地，其既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。因此，可以看出，对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅应限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。至于承租人范围，是应限制在本集体经济组织举办的企业之内，还是同时允许其他集体经济组织举办的企业承租呢？本人未看到相关的法律规定，不过从鼓励乡镇经济发展角度看，应打破该界限。
不过，个人认为，《土地管理法》第六十三条语言表述是有问题的，其下半句所说“除外”是针对前半句所述“出让、转让”之土地使用权转移而言，显然不是针对企业建设用地土地使用权的出租，因为作为二级市场土地使用权的出租并不发生土地使用权属的转移。该条的实际用意是，因破产兼并等原因致使用地企业不再符合集体土地使用权主体资格（集体土地使用权主体限于农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业），该企业经营不再属于农业建设范畴，根据土地管理法第四十三条规定（任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地），必须办理国家征地和出让手续，即所谓的“依法发生转移”。因此，该条款无论用语还是逻辑上，皆欠准确，正确的做法是将土地使用权的出租另行单列表述。
至于集体企业房屋的出租，并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，本人看法同前面农村住宅相同，应予以支持和肯定。
四、租赁土地使用权的转让。
首先，必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让，是指原土地租赁合同的承租人，将其承租取得的土地使用权转移与第三人，由第三人享有原土地租赁合同的权利义务，转让人丧失土地使用权。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人，且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别：前者的转让人要退出原租赁合同关系，经过原土地行政主管部门变更登记后，受让人成为原土地租赁合同的承租人，直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务，同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系，仍然是原租赁合同的承租人，仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务，接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
关于租赁国有土地使用权的转让，我国政策也规定了相应的限制条件。如《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。……”可见，该规定将以租赁方式取得土地使用权后再转让的限制条件规定为两点，即经土地行政主管部门同意和按规定支付土地租金并完成开发建设，其与租赁地使用权对外出租的限制条件是一致的，目的主要为了防止囤积土地等投机行为。但参照关于出让土地使用权对外转让时应完成投资总额25%以上等限制规定来看，该《办法》所规定的“完成开发建设”之条件有所苛刻，将不利于租赁土地使用权交易的发展。为此，有些地方做了变通规定，如2003年四川省《国有土地租赁办法》第十四条规定：“在不改变国有土地租赁合同约定的权利与义务的前提下，承租人投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以后，经出租人同意，承租人可以转让租赁的国有土地使用权。国有土地使用权转让后，原承租人的权利与义务转移给新承租人，并重新向出租人登记。”《河北省国有土地租赁办法》第十四条规定：“转让租赁土地使用权应当符合下列条件：（一）已经按照国有土地租赁合同支付土地租金，并取得土地使用权证书；二）已经按照国有土地租赁合同进行投资开发，并完成开发投资总额的百分之二十五以上。”不得不指出，青岛市《国有土地租赁暂行办法》仍遵从了《规范国有土地租赁若干意见》，其第十六条规定：“承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据国有土地租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”
如前所述，随着招标拍卖挂牌制度的实行，以及将来逐步设制实施的物业税收制度，土地投机买卖的可能性逐渐减小，本着鼓励发展土地市场交易的原则和趋势，建议逐步取消承租土地使用权转让的限制条件。
关于租赁集体土地使用权的转让，可参考集体土地使用权出租的相关规定，不再论述。
五、土地使用权租赁登记
我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的，前项登记为土地使用权设立登记，后项登记为他项权利登记。《土地登记规则》第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见，国有土地承租人依法申请登记后，其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利，即都是土地使用权，故该项登记为土地使用权设立登记。再看一下《规范国有土地租赁若干意见》有关规定：“六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。”同时，《土地登记规则》第三十条规定：“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
根据上述规定，土地出租登记同土地使用权租赁登记相比，有以下区别：1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后15日内申请登记。3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”。4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。
显然，我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实，个人认为，将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记，在法律性质上有所不妥，因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系，其行为后果并不发生物权变动或设定，即并不发生土地使用权法定权属人的变化，承租人取得的不过是土地使用权的承租权，在租赁合同依法签订后，承租人便依法或依约取得承租权，而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权，因此，严格的讲它是合同登记备案，而非物权他项权利登记。该登记之目的，除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外，主要是保护善意第三人利益，如甲将其土地使用权低价出租与乙，但未登记备案，然后又将其土地使用权抵押贷款，银行在实现抵押权时，因“抵押不破租赁”，只能维持收不回成本的租赁关系，而通过租赁备案制度，银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租，并以此决定是否接受该项抵押。因此，法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可，即未租赁登记备案的，抵押权人实现抵押权时，有权不予继续履行原租赁合同，而对于已经租赁登记备案的，对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护，即“抵押不破租赁”。
六、关于土地使用权出租期限
土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢？
我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此，有人主张土地使用权租赁期限应受该规定约束，尤其对于有限的土地资源，租期过长，将难以公平确定若干年之后的租金数额。本人认为，过短的租赁期限，将影响土地使用权承租人的投入，影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。关于租金标准的确定，可以通过市场租金评估等体系，建立科学的租金调整机制。其实，从本质上看，土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式，其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。因此，土地使用权出租期限不应受20年的限制，而应参照出让期限的有关规定。
再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”可见，我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期，即已超过20年，但该规定仅限于部门规章，并未上升到法律层面上，值得立法界进一步明确。不得不注意，上述《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土地市场国有土地出租的期限，对于以出让、划拨、土地租赁等方式取得土地使用权后，将土地使用权再行出租的期限，虽然没有规定，但应可参照之。

鉴于土地使用权租赁关系复杂，涉及问题较多，本文仅对本人实践中碰到的个别问题的个别方面做初步浅析，一孔之见，欢迎批评。

参考书目：江平主编《中国土地立法研究》；